Construcción, Eventos, Informes, Informes y licencias, Noticias, Rehabilitación
El Ayuntamiento de Zaragoza ha puesto en marcha lo que viene a ser el equivalente a la ITE de los edificios funerarios en el cementerio de Torrero de Zaragoza, la ITEF ó Inspección técnica edificios funerarios en Zaragoza es una combinación de ficha descriptiva e informe que deberá ir debidamente cumplimentado por un técnico profesional, colegiado en el correspondiente Colegio Profesional.
Y es que se da el caso de que ciertas construcciones funerarias con más de un siglo de antigüedad comienzan a estar dañadas o defectuosas hasta el punto de suponer cierto peligro para la integridad física de los visitantes y usuarios de manera física o por salubridad.
Natalia Sánchez Alcaraz con “Silencio” Ganadora del IV concurso de fotografía.
En la página del ayuntamiento vemos la descripción del trámite de la ITEF este modo:
La existencia de construcciones de enterramiento de diversa tipología y antigüedad en el Cementerio de Torrero, algunas de titularidad privada, han determinado la necesidad de iniciar un procedimiento de inspección para detectar aquellas construcciones que puedan plantear problemas de seguridad o salubridad laboral en el momento de las tareas de enterramiento. Las construcciones funerarias que plantean mayores situaciones de riesgo y peligro son los panteones y sepulturas perpetuas ubicados en la zona antigua del cementerio; construcciones que, en algunos casos, superan los cien años. Al deficiente estado físico de las mismas, se une la desactualización de la titularidad de las concesiones por el tiempo transcurrido desde su otorgamiento.
Por ello, con el objetivo de garantizar las debidas condiciones de seguridad, salubridad, ornato y de uso funerario, el pasado 28 de enero la Delegación de Cementerios aprobó la Inspección Técnica de la Edificación Funeraria, por el que se propone la aprobación de un programa de evaluación e inspección de más de 1.300 capillas y panteones de la parte antigua.
Memorial “Caídos por la democracia”
Este programa se iniciará con el requerimiento a los titulares de una FICHA DESCRIPTIVA de la unidad de enterramiento junto con un INFORME TÉCNICO (en modelo oficial) emitido por profesional competente y en ejercicio, colegiado en el correspondiente Colegio Profesional. Estos profesionales revisarán la construcción, revisando aspectos de seguridad, salubridad y uso de enterramiento. Si la construcción estuviere en buen estado suscribirán un dictamen favorable. En caso de deficiencias o daños que impliquen un resultado desfavorable, deberán realizar las obras oportunas solicitando, en su caso la correspondiente licencia o declaración responsable.
Para lo que no conozcáis el cementerio os animamos a que hagáis una visita aprovechando alguna actividad cultural de las que se realizan, o aprovechando la ruta medioambiental.
Os dejamos un enlace al plano del cementerio, clicando aquí o en la imagen.
No dudes en ponerte en contacto con nosotros si te han requerido la Inspección técnica edificios funerarios en Zaragoza.
Informes y licencias, Rehabilitación
Bien, como ya sabemos, la ley que regula las acciones relacionadas con la edificación (obras nuevas, rehabilitación, reformas, etc…) y el desarrollo o ejercicio de determinadas actividades (licencias de apertura, licencias de actividad, etc…) en Zaragoza es la Ordenanza municipal de Medios de Intervención en la Actividad Urbanística, más conocida como MIAU.
Pues bien, esta Ley permite que ciertas acciones sobre la edificación o el desarrollo de alguna actividad se puedan ejecutar o desarrollar antes de que sea concedida la correspondiente licencia.
Hay que aclarar varios conceptos entre muchos al respecto:
- La declaración responsable es un documento en el que el interesado manifiesta bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente y dispone de la documentación que lo acredite. Estamos hablando de cumplir normativa urbanística local del Ayuntamiento de Zaragoza, protección de incendios, Código técnico, Ley de protección ambiental de Aragón, etc…
- La Administración municipal, en este caso el Ayuntamiento de Zaragoza, podrá obligarte a restituir la situación del local si este no se ajusta a la normativa.
- Las obras menores en viviendas y locales no podrán afectar a la distribución de estos y deberán realizarse en el plazo de seis meses.
- No podrás ocupar la vía pública con andamios, escaleras o cualquier otro elemento.
¿Cual es la diferencia entre Comunicación previa y la Declaración responsable?
Las comunicaciones previas se utilizan para la implantación de actividades que no requieran Licencia Ambiental de Actividad Clasificada, sin obras o con obras que pueden ser tramitadas por acto comunicado. Estas obras son obras menores, caracterizadas por su sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica, normalmente pequeñas obras de reparación, decoración, ornato o cerramiento que no necesitan proyecto técnico.
NUNCA deben alterar o incrementar la superficie construída, cambiar el uso, afectar a estructura, distribución, diseño exterior. Estamos hablando de pintura, revocos, enlucidos, alicatados, pavimentos, instalaciones interiores, etc.. sin colocación de andamios. Se pueden cambiar ventanas y puertas de acceso pero no el material de fachada ni la configuración de las ventanas o el cerramiento de balcones.
La declaración responsable básicamente conlleva las mismas obras que la comunicación previa que conlleven unas condiciones de seguridad tales como la colocación de andamios, que se tramitan con una licencia independiente, o que la intervención afecte a un edificio protegido o requiera un técnico para realizar una justificación técnica o una dirección de obra.
Estamos hablando de obras que necesitan andamio, vallado o similar, reparación de canalones o aleros de fachada. También tramitaremos mediante declaración responsable la instalación de plataformas salvaescaleras siempre que no se afecte a estructura. En principio también se pueden tramitar las licencias ambientales de actividades clasificadas, salvo que precisen informe de prevención de incendios.
Informes, Informes y licencias
Mucho sudor ha corrido por la visita inesperada del inspector que nos ha pillado “in fraganti” realizando una obra “ilegal” o una obra sin haber pedido la Licencia de obra mayor correspondiente, o habiendo pedido Licencia de obra menor, declaración responsable, etc, cuando realmente estamos realizando una obra que supone alteración de distribución interior, intervención en la estructura del edificio o casos similares.
Y bien, que debemos hacer en estos casos?
Hemos tenido varios casos recientemente y dependiendo de lo avanzada que esté la obra o si ésta está finalizada o no, deberemos actuar de modo distinto para la legalización de obras. Las causas por las que la mayoría de la gente no decide actuar legalmente solicitando la correspondiente Licencia urbanística suelen ser los plazos que, según el procedimiento, puede variar entre uno, dos o tres meses (oficialmente) dependiendo de si es un procedimiento simplificado, abreviado u ordinario, tal y como vemos en la Ordenanza municipal de medios de intervención en la actividad urbanística (MIAU) para el caso de las obras realizadas en Zaragoza.
En esta primera entrada acometeremos la situación de una obra ilegal o no declarada que se encuentra YA TERMINADA:
El hecho de que se trate de una obra finalizada, simplifica parcialmente el proceso, ya que no se trata de pedir una licencia para ejecutar una obra sino de legalizar algo ya ejecutado. Si bien la información que hay que entregar es prácticamente la misma, el riesgo es mucho mayor, ya que existe la posibilidad de que, aun pagando la sanción administrativa correspondiente, nos obliguen a la demolición de las obras ejecutadas, ya que el pago de esta sanción no implica que estas puedan conservarse.
1. Proyecto de legalización con certificado final de obra. Implica la contratación de un técnico competente para que realice un proyecto de legalización, con estimación de la estructura utilizada en la intervención. El proyecto deberá ir visado por el colegio oficial correspondiente y por supuesto incluir el certificado final de obra.
2. Resolución de concesión de licencia. De cara al Ayuntamiento correspondiente, se deberá entregar una serie de documentación que incluirá una declaración del Técnico redactor del proyecto, justificando la conformidad de las obras realizadas a la ordenación urbanística vigente. Esto supone una revisión de la obra ejecutada de cara al cumplimiento de normativa local.
La administración también puede exigir el pago del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, que en para el caso de una Licencia urbanística en Zaragoza, supone un 4% del Presupuesto de Ejecución Material justificado.
Tras este paso nos podemos encontrar con que la administración obligue al propietario a realizar obras para adaptar la anteriores a la normativa. Hay que tener especial cuidado en identificar en el proyecto de legalización de obras la obra que se ha realizado y la obra que ya estaba legalizada previamente, para evitar posibles malentendidos con la administración.
3. Modificación de la escritura del piso ante notario. En caso de que se desee tener pleno derecho sobre la construcción, se deberá actualizar las escrituras ante notario. Los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor total de la propiedad.
4. Modificación en el Registro de la propiedad con la escritura nueva. Esto nos dará la legalización final de cara a una futura venta, solicitud de hipoteca, etc…
Hay que tener claro que el proceso es lento, y nos todos los técnicos están dispuestos a involucrarse en proyectos de legalización, ya que suelen acarrerar requerimientos y modificaciones desde la administración.
Pronto hablaremos de como debemos actuar en caso de encontrarnos ante una sanción administrativa si nos hallamos en el transcurso de la obra.
![Como reformar un piso a vivienda adaptada]()
Accesibilidad, Informes, Informes y licencias, Rehabilitación
Para los que os encontréis en la situación de tener que adaptar una vivienda a una persona con movilidad reducida o que requiera de un tratamiento especial por presentar una minusvalía, os planteamos el proceso que llevamos a cabo en NAZAR estudio para llevar a cabo una intervención en una reforma de este tipo.
Apoyándonos en nuestra experiencia en las obras de accesibilidad, los pasos a seguir son los siguientes:
1.Estudio de condicionantes actuales del edificio:
Desarrollaremos un informe de accesibilidad del Edificio, lo que se valoraría en un Informe de Evaluación del Edificio con mayor desarrollo ya que tendremos en cuenta las exigencias del Código Técnico de de la Edificación en su apartado de Accesibilidad.
Esto supone un trabajo de toma de datos in situ en el que recopilaremos la información de los siguientes itinerarios:
- Accesibilidad en el exterior del edificio
- Accesibilidad entre las plantas del edificio
- Accesibilidad en las plantas del edificio
Habrá que tener en cuenta zonas comunes de la edificación, plazas de aparcamientos accesibles, piscinas, servicios higiénicos, mecanismos accesibles y la información y señalización de estos elementos.
Para finalizar el informe se valorarán económicamente las medidas a adoptar para corregir los defectos de accesibilidad y las obras exigibles en la comunidad.
2.Necesidades particulares.
Nos apoyaremos en los formularios del ministerio trabajo y asuntos sociales al respecto, recopilando información sobre la persona afectada, sus limitaciones funcionales y su entorno técnico y humano. También se tendrán en cuenta sus hábitos personales y desarrollo de la vida cotidiana.
Por otro lado realizaremos un informe de la situación actual de la vivienda, diagnóstico y medidas a implementar en la reforma del hogar. Para ello se tienen en cuenta los siguientes puntos de análisis, basados en la guía que ofrece la ONCE al respecto:
- Las condiciones básicas de la movilidad del usuario: su circulación, su maniobrabilidad y sus operaciones de aproximación para dar alcance a todos los elementos contenidos en la vivienda.
- Los diferentes elementos de carpintería, fundamentalmente las puertas, y también los armarios, ventanas y salidas a terrazas y patios.
- Los distintos tipos de mobiliario, ya pertenezcan a los ámbitos de servicio (sanitarios, electrodomésticos y muebles de cocina) o de estancia (camas, mesas, sillones, …).
- Los mecanismos de mando, control y accionamiento.
- Otras especificaciones, tales como acabados, seguridad y acondicionamiento.
Es importante aquí que tener una reunión con el terapeuta y/o persona que se encarga o ayuda al discapacitado si la hubiera es de vital importancia.
3. Propuestas de intervención
Se procede a valorar económicamente las intervenciones, con un presupuesto desglosado por partidas, de manera que se puedan valorar de modo pormenorizado las distintas propuestas de intervención y reforma.
Hay que tener en cuenta que suelen existir subvenciones que pueden ayudar económicamente la intervención, aunque los procesos suelen ser engorrosos y las cantidades solicitadas con frecuencia llegan con mucho retraso, es algo a tener en cuenta.
Este presupuesto desglosado nos permitirá priorizar las intervenciones en función de los beneficios de éstas, de modo que la reforma de la vivienda se realice de manera ajustada al presupuesto del cliente o establecer fases de intervención.
Espero que os haya ayudado esta entrada a organizar vuestro trabajo e ideas. En sucesivas entradas abordaremos la reforma en el interior de la vivienda, tratando elementos particulares.
![Plazo para hacer tu edificio accesible]()
Accesibilidad, Informes y licencias
Los edificios que no cumplan los requisitos tienen de plazo hasta el 4 de diciembre de 2017 para realizar los ajustes razonables permitiendo así que las personas con discapacidad puedan acceder a su vivienda y hacer uso de los espacios comunes.
No es una novedad, pero merece la pena insistir en ello. El Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social define y obliga a realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad en edificios existentes antes del 4 de diciembre de 2017.
Si a esto le sumamos la definición contenida en la Ley 8/2013, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, en su artículo 2, apartado 4 sobre ajuste razonable, tenemos claro que hay ciertas obras que son obligatorias en nuestra comunidad.
Ya hicimos referencia en nuestra entrada anterior sobre accesibilidad en portales y la obligación de acometer las obras en ciertos casos:
Entrada: No puedo acceder a mi vivienda porque mi portal tiene escalones
Ahora vamos a ser claros, ESTO QUE QUIERE DECIR?
Lo vamos a explicar con un ejemplo y simplificando la terminología.
Valeria vive en un barrio de Zaragoza en un edificio del barrio de Delicias.
La comunidad de Valeria tiene un total de 10 vecinos, que pagan una cuota de comunidad de 50 euros por vecino. En total pagan al año 6.000 € en cuotas de comunidad.
El edificio de Valeria NO ES ACCESIBLE, esto quiere decir que una persona con cierta discapacidad no puede acceder a su vivienda por si mismo desde la calle sin ayuda o con mucha dificultad ni disfrutar de las zonas comunes.
El técnico que realizó el Informe de Evaluación del Edificio dice en su informe que efectivamente el edificio no cumple con los requisitos mínimos de accesibilidad y que las obras que harían que se cumpliesen tienen un coste aproximado de 5.500 € (IVA incl.). En este caso, simplemente hay que eliminar un escalón en la entrada del edificio y cambiar la puerta de acceso al patio.
La comunidad de Valeria tiene dos opciones:
- Realizar las obras de manera que su edificio disfrute de unas condiciones de accesibilidad que permitan el uso de su vivienda a cualquier persona con discapacidad que viva en ese edificio.
- No realizar ninguna obra y exponerse a las sanciones pertinentes de la administración a partir del 4 de diciembre de 2017 que van desde un mínimo de 301 euros hasta un máximo de 1.000.000 de euros. A partir de esta fecha las obras deben estar realizadas.
Cuestión: Que pasa si mi edificio no tiene realizado el Informe de Evaluación del Edificio?
La administración fijó unos plazos para la realización de este informe. Básicamente si tu edificio ya tenía 50 años en el 2013, deberás tenerlo realizado en el 2018, en caso contrario, a los 5 años desde que tu edificio cumpla 50 años de antigüedad, deberás tener el informe realizado.
Hay que aclarar que la administración se reserva el derecho de exigir el informe de cualquier modo para comprobar las condiciones de estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética del edificio.
Para cualquier duda no tardes en ponerte en contacto con nosotros, estamos muy cerca de tí en Zaragoza! También puedes mandarnos un mensaje a través de nuestra página pulsando aquí.
![4 cosas que puedes hacer TÚ MISMO antes de alquilar un LOCAL para tu NEGOCIO.]()
Informes y licencias
Es momento de emprender y eso es lo que están haciendo muchos jóvenes como alternativa a la búsqueda de trabajo.
En Zaragoza nos encontramos bastantes casos en los que un antiguo local es el lugar elegido para establecer el negocio. Te explicamos cuatro pasos que puedes hacer tu mismo con tiempo y ganas de cara a la licencia y reforma de tu local.
1.El uso
Comprueba que el uso que quieres implantar es compatible con el local, que su uso está permitido según el Plan General de Ordenación Urbana de Zaragoza. Para ello utilizaremos el visor urbanístico que facilita el Ayuntamiento de Zaragoza, en el que podremos encontrar información referida a datos cartográficos, catalogación y otros muchos. Obtendremos un documentos con este aspecto:
Ficha de información urbanística Ayto. de Zaragoza
El que nos interesa será el tipo de suelo, definido en una zona y un grado. Con este dato, y consultándolo en el mismo Plan General de Ordenación Urbana de Zaragoza en el “Título Cuarto. Régimen específico de las zonas del suelo urbano consolidado” sabremos si este uso está permitido o no. Nos encontraremos algo así:
Plan General Urbano de Zaragoza
2. Antecedentes
Comprueba si los antecedentes que se encuentran en el archivo central del Ayuntamiento de Zaragoza coinciden con la morfología actual del local. Paso fundamental, ya que en caso de que se hayan realizado obras que no consten en éste o que simplemente no haya antecedentes de tu local, nos veremos en la obligación de legalizar las obras realizadas o la legalización de todo el local. Esto supone una Licencia Urbanística y de Apertura como mínimo, lo que prolonga el proceso y lo encarece.
Aconsejamos pedir cita previa en la página web del Ayuntamiento de Zaragoza con más de una semana de antelación si no queremos encontrarnos con esto:
Saturación en el Ayuntamiento de Zaragoza
3. Actividad clasificada vs. actividad inocua
Comprueba que tu actividad es inocua, esto es, no está catalogada como Actividad Clasificada. Que como se hace eso? Muy simple, solo tienes que consultarlo en el Anexo V de la recientemente actualizada LEY 11/2014, de 4 de diciembre, de Prevención y Protección Ambiental de Aragón. Este anexo recoge someramente las actividades excluídas de licencia ambiental. Como supondrás esto supone una gran diferencia en plazos y en costes, ya que la justificación de una actividad NO CLASIFICADA es un trámite mucho más liviano.
Anexo Y. Ley de protección Ambienta de Aragón
4. Protección del local
Comprueba si tu local está ubicado en un edificio “catalogado“. En ésta página podrás conocer los edificios y locales que están catalogados y por tanto disfrutan de una protección “especial”, que tendrás que tener en cuenta a la hora de pensar en el escaparate, decoración interior, cambios de distribución, etc… este paso te puede ahorrar más de un susto. La página está organizada para que mediante filtros de categoría, barrios de Zaragoza o grado de protección puedas encontrar los edificios o locales que te interesan.
Ficha de Edificio Catalogado de Ayuntamiento de Zaragoza
A pesar de que estos cuatro pasos pueden hacerte ahorrar tiempo y dinero, es aconsejable que contactes con un técnico para que te oriente sobre lo que es más conveniente en cada caso. En muchas ocasiones merece la pena invertir en la opinión y el trabajo que realiza un profesional antes de enfrentarse a la administración.
Solo queda desearte suerte en tu nueva aventura!
Puedes leer un poco más sobre licencias en nuestra entrada anterior:
