¿Cuando me puedo acoger a una comunicación previa o a una declaración responsable?

¿Cuando me puedo acoger a una comunicación previa o a una declaración responsable?

Declaración responsable y comunicación previa

Bien, como ya sabemos, la ley que regula las acciones relacionadas con la edificación (obras nuevas, rehabilitación, reformas, etc…) y el desarrollo o ejercicio de determinadas actividades (licencias de apertura, licencias de actividad, etc…) en Zaragoza es la Ordenanza municipal de Medios de Intervención en la Actividad Urbanísticamás conocida como MIAU.

Pues bien, esta Ley permite que ciertas acciones sobre la edificación o el desarrollo de alguna actividad se puedan ejecutar o desarrollar antes de que sea concedida la correspondiente licencia.

Hay que aclarar varios conceptos entre muchos al respecto:

  1. La declaración responsable es un documento en el que el interesado manifiesta bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente y dispone de la documentación que lo acredite. Estamos hablando de cumplir normativa urbanística local del Ayuntamiento de Zaragoza, protección de incendios, Código técnico, Ley de protección ambiental de Aragón, etc…
  2. La Administración municipal, en este caso el Ayuntamiento de Zaragoza, podrá obligarte a restituir la situación del local si este no se ajusta a la normativa.
  3. Las obras menores en viviendas y locales no podrán afectar a la distribución de estos y deberán realizarse en el plazo de seis meses.
  4. No podrás ocupar la vía pública con andamios, escaleras o cualquier otro elemento.

obras menores

¿Cual es la diferencia entre Comunicación previa y la Declaración responsable?

Las comunicaciones previas se utilizan para la implantación de actividades que no requieran Licencia Ambiental de Actividad Clasificada, sin obras o con obras que pueden ser tramitadas por acto comunicado. Estas obras son obras menores, caracterizadas por su sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica, normalmente pequeñas obras de reparación, decoración, ornato o cerramiento que no necesitan proyecto técnico.

NUNCA deben alterar o incrementar la superficie construída, cambiar el uso, afectar a estructura, distribución, diseño exterior. Estamos hablando de pintura, revocos, enlucidos, alicatados, pavimentos, instalaciones interiores, etc.. sin colocación de andamios. Se pueden cambiar ventanas y puertas de acceso pero no el material de fachada ni la configuración de las ventanas o el cerramiento de balcones.

La declaración responsable básicamente conlleva las mismas obras que la comunicación previa que conlleven unas condiciones de seguridad tales como la colocación de andamios, que se tramitan con una licencia independiente, o que la intervención afecte a un edificio protegido o requiera un técnico para realizar una justificación técnica o una dirección de obra.

Estamos hablando de obras que necesitan andamio, vallado o similar, reparación de canalones o aleros de fachada. También tramitaremos mediante declaración responsable la instalación de plataformas salvaescaleras siempre que no se afecte a estructura. En principio también se pueden tramitar las licencias ambientales de actividades clasificadas, salvo que precisen informe de prevención de incendios.

 

 

Legalización de obras en una vivienda

Legalización de obras en una vivienda

legalizar las obras o no?

Mucho sudor ha corrido por la visita inesperada del inspector que nos ha pillado “in fraganti” realizando una obra “ilegal” o una obra sin haber pedido la Licencia de obra mayor correspondiente, o habiendo pedido Licencia de obra menor, declaración responsable, etc, cuando realmente estamos realizando una obra que supone alteración de distribución interior, intervención en la estructura del edificio o casos similares.

Y bien, que debemos hacer en estos casos?

Hemos tenido varios casos recientemente y dependiendo de lo avanzada que esté la obra o si ésta está finalizada o no, deberemos actuar de modo distinto para la legalización de obras. Las causas por las que la mayoría de la gente no decide actuar legalmente solicitando la correspondiente Licencia urbanística suelen ser los plazos que, según el procedimiento, puede variar entre uno, dos o tres meses (oficialmente) dependiendo de si es un procedimiento simplificado, abreviado u ordinario, tal y como vemos en la Ordenanza municipal de medios de intervención en la actividad urbanística (MIAU) para el caso de las obras realizadas en Zaragoza.

En esta primera entrada acometeremos la situación de una obra ilegal o no declarada que se encuentra YA TERMINADA:

legalización obras ilegales

El hecho de que se trate de una obra finalizada, simplifica parcialmente el proceso, ya que no se trata de pedir una licencia para ejecutar una obra sino de legalizar algo ya ejecutado. Si bien la información que hay que entregar es prácticamente la misma, el riesgo es mucho mayor, ya que existe la posibilidad de que, aun pagando la sanción administrativa correspondiente, nos obliguen a la demolición de las obras ejecutadas, ya que el pago de esta sanción no implica que estas puedan conservarse.

1.    Proyecto de legalización con certificado final de obra. Implica la contratación de un técnico competente para que realice un proyecto de legalización, con estimación de la estructura utilizada en la intervención. El proyecto deberá ir visado por el colegio oficial correspondiente y por supuesto incluir el certificado final de obra.

2.    Resolución de concesión de licencia. De cara al Ayuntamiento correspondiente, se deberá entregar una serie de documentación que incluirá una declaración del Técnico redactor del proyecto, justificando la conformidad de las obras realizadas a la ordenación urbanística vigente. Esto supone una revisión de la obra ejecutada de cara al cumplimiento de normativa local.

La administración también puede exigir el pago del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, que en para el caso de una Licencia urbanística en Zaragoza, supone un 4% del Presupuesto de Ejecución Material justificado.

demolición de obras

Tras este paso nos podemos encontrar con que la administración obligue al propietario a realizar obras para adaptar la anteriores a la normativa. Hay que tener especial cuidado en identificar en el proyecto de legalización de obras la obra que se ha realizado y la obra que ya estaba legalizada previamente, para evitar posibles malentendidos con la administración.

3.    Modificación de la escritura del piso ante notario. En caso de que se desee tener pleno derecho sobre la construcción, se deberá actualizar las escrituras ante notario. Los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor total de la propiedad.

4.    Modificación en el Registro de la propiedad con la escritura nueva. Esto nos dará la legalización final de cara a una futura venta, solicitud de hipoteca, etc…

Hay que tener claro que el proceso es lento, y nos todos los técnicos están dispuestos a involucrarse en proyectos de legalización, ya que suelen acarrerar requerimientos y modificaciones desde la administración.

Pronto hablaremos de como debemos actuar en caso de encontrarnos ante una sanción administrativa si nos hallamos en el transcurso de la obra.

 

Como reformar un piso a vivienda adaptada

Como reformar un piso a vivienda adaptada

 

Para los que os encontréis en la situación de tener que adaptar una vivienda a una persona con movilidad reducida o que requiera de un tratamiento especial por presentar una minusvalía, os planteamos el proceso que llevamos a cabo en NAZAR estudio para llevar a cabo una intervención en una reforma de este tipo.

Apoyándonos en nuestra experiencia en las obras de accesibilidad, los pasos a seguir son los siguientes:

 

Estudio de condicionantes actuales del edificio

 

1.Estudio de condicionantes actuales del edificio:

Desarrollaremos un informe de accesibilidad del Edificio, lo que se valoraría en un Informe de Evaluación del Edificio con mayor desarrollo ya que tendremos en cuenta las exigencias del Código Técnico de de la Edificación en su apartado de Accesibilidad.

Esto supone un trabajo de toma de datos in situ en el que recopilaremos la información de los siguientes itinerarios:

  • Accesibilidad en el exterior del edificio
  • Accesibilidad entre las plantas del edificio
  • Accesibilidad en las plantas del edificio

Habrá que tener en cuenta zonas comunes de la edificación, plazas de aparcamientos accesibles, piscinas, servicios higiénicos, mecanismos accesibles y la información y señalización de estos elementos.

Para finalizar el informe se valorarán económicamente las medidas a adoptar para corregir los defectos de accesibilidad y las obras exigibles en la comunidad.

 

 

2.Necesidades particulares.

Nos apoyaremos en los formularios del ministerio trabajo y asuntos sociales al respecto, recopilando información sobre la persona afectada, sus limitaciones funcionales y su entorno técnico y humano. También se tendrán en cuenta sus hábitos personales y desarrollo de la vida cotidiana.

Por otro lado realizaremos un informe de la situación actual de la vivienda, diagnóstico y medidas a implementar en la reforma del hogar. Para ello se tienen en cuenta los siguientes puntos de análisis, basados en la guía que ofrece la ONCE al respecto:

  1. Las condiciones básicas de la movilidad del usuario: su circulación, su maniobrabilidad y sus operaciones de aproximación para dar alcance a todos los elementos contenidos en la vivienda.
  2. Los diferentes elementos de carpintería, fundamentalmente las puertas, y también los armarios, ventanas y salidas a terrazas y patios.
  3. Los distintos tipos de mobiliario, ya pertenezcan a los ámbitos de servicio (sanitarios, electrodomésticos y muebles de cocina) o de estancia (camas, mesas, sillones, …).
  4. Los mecanismos de mando, control y accionamiento.
  5. Otras especificaciones, tales como acabados, seguridad y acondicionamiento.

Es importante aquí que tener una reunión con el terapeuta y/o persona que se encarga o ayuda al discapacitado si la hubiera es de vital importancia.

 

3

 

3. Propuestas de intervención

Se procede a valorar económicamente las intervenciones, con un presupuesto desglosado por partidas, de manera que se puedan valorar de modo pormenorizado las distintas propuestas de intervención y reforma.

Hay que tener en cuenta que suelen existir subvenciones que pueden ayudar económicamente la intervención, aunque los procesos suelen ser engorrosos y las cantidades solicitadas con frecuencia llegan con mucho retraso, es algo a tener en cuenta.

Este presupuesto desglosado nos permitirá priorizar las intervenciones en función de los beneficios de éstas, de modo que la reforma de la vivienda se realice de manera ajustada al presupuesto del cliente o establecer fases de intervención.

Espero que os haya ayudado esta entrada a organizar vuestro trabajo e ideas. En sucesivas entradas abordaremos la reforma en el interior de la vivienda, tratando elementos particulares.

 

 

 

 

 

Plazo para hacer tu edificio accesible

Plazo para hacer tu edificio accesible

 Los edificios que no cumplan los requisitos tienen de plazo hasta el 4 de diciembre de 2017 para realizar los ajustes razonables permitiendo así que las personas con discapacidad puedan acceder a su vivienda y hacer uso de los espacios comunes.

No es una novedad, pero merece la pena insistir en ello. El Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social define y obliga a realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad en edificios existentes antes del 4 de diciembre de 2017.

Si a esto le sumamos la definición contenida en la Ley 8/2013, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanaen su artículo 2, apartado 4 sobre ajuste razonable, tenemos claro que hay ciertas obras que son obligatorias en nuestra comunidad.

Ya hicimos referencia en nuestra entrada anterior sobre accesibilidad en portales y la obligación de acometer las obras en ciertos casos:

Entrada: No puedo acceder a mi vivienda porque mi portal tiene escalones

Medidas dce

 

Ahora vamos a ser claros, ESTO QUE QUIERE DECIR?

Lo vamos a explicar con un ejemplo y simplificando la terminología.

Valeria vive en un barrio de Zaragoza en un edificio del barrio de Delicias.

La comunidad de Valeria tiene un total de 10 vecinos, que pagan una cuota de comunidad de 50 euros por vecino. En total pagan al año 6.000 en cuotas de comunidad.

El edificio de Valeria NO ES ACCESIBLE, esto quiere decir que una persona con cierta discapacidad no puede acceder a su vivienda por si mismo desde la calle sin ayuda  o con mucha dificultad ni disfrutar de las zonas comunes.

El técnico que realizó el Informe de Evaluación del Edificio dice en su informe que efectivamente el edificio no cumple con los requisitos mínimos de accesibilidad y que las obras que harían que se cumpliesen tienen un coste aproximado de 5.500 (IVA incl.). En este caso, simplemente hay que eliminar un escalón en la entrada del edificio y cambiar la puerta de acceso al patio.

La comunidad de Valeria tiene dos opciones:

  1. Realizar las obras de manera que su edificio disfrute de unas condiciones de accesibilidad que permitan el uso de su vivienda a cualquier persona con discapacidad que viva en ese edificio.
  2. No realizar ninguna obra y exponerse a las sanciones pertinentes de la administración a partir del 4 de diciembre de 2017 que van desde un mínimo de 301 euros hasta un máximo de 1.000.000 de euros. A partir de esta fecha las obras deben estar realizadas.

Cuestión: Que pasa si mi edificio no tiene realizado el Informe de Evaluación del Edificio?

La administración fijó unos plazos para la realización de este informe. Básicamente si tu edificio ya tenía 50 años en el 2013, deberás tenerlo realizado en el 2018, en caso contrario, a los 5 años desde que tu edificio cumpla 50 años de antigüedad, deberás tener el informe realizado.

Hay que aclarar que la administración se reserva el derecho de exigir el informe de cualquier modo para comprobar las condiciones de estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética del edificio.

Para cualquier duda no tardes en ponerte en contacto con nosotros, estamos muy cerca de tí en Zaragoza! También puedes mandarnos un mensaje a través de nuestra página pulsando aquí.

 

4 cosas que puedes hacer TÚ MISMO antes de alquilar un LOCAL para tu NEGOCIO.

4 cosas que puedes hacer TÚ MISMO antes de alquilar un LOCAL para tu NEGOCIO.

Es momento de emprender y eso es lo que están haciendo muchos jóvenes como alternativa a la búsqueda de trabajo.

En Zaragoza nos encontramos bastantes casos en los que un antiguo local es el lugar elegido para establecer el negocio. Te explicamos cuatro pasos que puedes hacer tu mismo con tiempo y ganas de cara a la licencia y reforma de tu local.

1.El uso

Comprueba que el uso que quieres implantar es compatible con el local, que su uso está permitido según el Plan General de Ordenación Urbana de Zaragoza.  Para ello utilizaremos el  visor urbanístico que facilita el Ayuntamiento de Zaragoza, en el que podremos encontrar información referida a datos cartográficos, catalogación y otros muchos. Obtendremos un documentos con este aspecto:

Ficha de información urbanística Ayto. de Zaragoza

Ficha de información urbanística Ayto. de Zaragoza

 

El que nos interesa será el tipo de suelo, definido en una zona y un grado. Con este dato, y consultándolo en el mismo Plan General de Ordenación Urbana de Zaragoza en el “Título Cuarto. Régimen específico de las zonas del suelo urbano consolidado” sabremos si este uso está permitido o no. Nos encontraremos algo así:

Plan General Urbano de Zaragoza

Plan General Urbano de Zaragoza

 

2. Antecedentes

Comprueba si los antecedentes que se encuentran en el archivo central del Ayuntamiento de Zaragoza coinciden con la morfología actual del local. Paso fundamental, ya que en caso de que se hayan realizado obras que no consten en éste o que simplemente no haya antecedentes de tu local, nos veremos en la obligación de legalizar las obras realizadas o la legalización de todo el local. Esto supone una Licencia Urbanística y de Apertura como mínimo, lo que prolonga el proceso y lo encarece.

Aconsejamos pedir cita previa en la página web del Ayuntamiento de Zaragoza con más de una semana de antelación si no queremos encontrarnos con esto:

Saturación en el Ayuntamiento de Zaragoza

Saturación en el Ayuntamiento de Zaragoza

 

3. Actividad clasificada vs. actividad inocua

Comprueba que tu actividad es inocua, esto es, no está catalogada como Actividad Clasificada. Que como se hace eso? Muy simple, solo tienes que consultarlo en el Anexo V de la recientemente actualizada LEY 11/2014, de 4 de diciembre, de Prevención y Protección Ambiental de Aragón. Este anexo recoge someramente las actividades excluídas de licencia ambiental. Como supondrás esto supone una gran diferencia en plazos y en costes, ya que la justificación de una actividad NO CLASIFICADA es un trámite mucho más liviano.

Anexo Y. Ley de protección Ambienta de Aragón

Anexo Y. Ley de protección Ambienta de Aragón

 

 

4. Protección del local

Comprueba si tu local está ubicado en un edificiocatalogado“. En ésta página podrás conocer los edificios y locales que están catalogados y por tanto disfrutan de una protección “especial”, que tendrás que tener en cuenta a la hora de pensar en el escaparate, decoración interior, cambios de distribución, etc… este paso te puede ahorrar más de un susto. La página está organizada para que mediante filtros de categoría, barrios de Zaragoza o grado de protección puedas encontrar los edificios o locales que te interesan.

Ficha informaci

Ficha de Edificio Catalogado de Ayuntamiento de Zaragoza

 

A pesar de que estos cuatro pasos pueden hacerte ahorrar tiempo y dinero, es aconsejable que contactes con un técnico para que te oriente sobre lo que es más conveniente en cada caso. En muchas ocasiones merece la pena invertir en la opinión y el trabajo que realiza un profesional antes de enfrentarse a la administración.

Solo queda desearte suerte en tu nueva aventura!

Puedes leer un poco más sobre licencias en nuestra entrada anterior:

Qué tipo de licencia necesito para abrir mi negocio?

IMPUESTOS SOBRE OBRAS MAYORES Y MENORES EN ZARAGOZA

IMPUESTOS SOBRE OBRAS MAYORES Y MENORES EN ZARAGOZA

Tasas por reformas en Zaragoza?

Tasas por obra mayor o menor

Cuando gestionamos en Nazar estudio una licencia de obra mayor en el municipio de Zaragoza de una reforma parcial nos encontramos con la situación de que tenemos que pagar tasas por toda la superficie del inmueble, disparándose los costes de estas.

Hay que tener en cuenta que para tratar una reforma integral, en caso de cambiar huecos de fachada o cambiar la distribución interior del espacio tendremos que tratarla como una obra mayor, lo que supone un trámite más largo y costoso. Si por el contrario la reforma integral se desarrolla sin cambiar huecos de fachada, distribución interior, sin afectar a estructura u otros factores, para la reforma integral se podrá tramitar la licencia de obra menor, ahorrando tanto en plazos como en costes.

A continuación explicamos los impuestos que tendremos que afrontar en la gestión de la licencia de una reforma, tanto hablemos de obra menor como de obra mayor.

OBRA MENOR

Tasa por servicios urbanísticos. 1% sobre PEM.

Esta tasa se aplica sobre el presupuesto de ejecución material, esto es, lo que te va a cobrar la contrata por la reforma u obra en cuanto a materiales y mano de obra. Lo que es más, en este PEM no deberían incluirse los Gastos generales ni el Beneficio Industrial de la empresa constructora, que antiguamente suponían un 13 y un 6 % respectivamente respecto del presupuesto de ejecución material de la reforma.

Ojo, en Nazar estudio realizamos la gestión de la licencia de obra menor de las reformas vía telemática, lo que supone el ahorro automático de esta tasa, siempre que el sistema informático del ayuntamiento de Zaragoza funcione correctamente.

ICIO.

O lo que es lo mismo, Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Un 4% sobre el Presupuesto de Ejecución Material. Igualmente se aplica sobre lo que va a costar la obra en materiales y mano de obra, esto es , la misma base que la tasa de servicios urbanísticos.

Más información aquí.

OBRA MAYOR

Tasa por servicios urbanísticos.

 1% sobre el Presupuesto de Ejecución Material real o sobre el Presupuesto de Ejecución Material de los Costes de referencia establecidos del Ayuntamiento de Zaragoza. La elección no es voluntaria, simplemente se tendrán en cuenta los costes de referencia que proporciona la página del Ayuntamiento de Zaragoza para, sobre los metros cuadrados del la reforma, aplicar un módulo de coste de ejecución, el cual está actualmente en los 478,45 . €/M2. Más info aquí.

Aquí tendremos en cuenta que si la reforma es parcial, cabe la posibilidad de argumentar en el recuadro de “observaciones” que la reforma no afecta a toda la superficie del local, lo que supondría una reducción del Presupuesto de Ejecución Material de la reforma y por tanto del impuesto. Esta opción conllevará la revisión del presupuesto por parte de la administración del Ayuntamiento de Zaragoza, lo que puede derivar en retrasos en la concesión de la licencia.

Al fin y al cabo, este impuesto se aplica sobre una obra que aún desconoce el presupuesto real y definitivo.

ICIO.

Al igual que en la licencia de obra menor, si la reforma acometida en Zaragoza se tramita como obra mayor, se deberá aplicar un 4% de Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras sobre el mayor de los presupuestos entre el Presupuesto de Ejecución Material real o sobre el calculado con los costes de referencia de la página web del Ayuntamiento de Zaragoza.

La experiencia nos dice que los costes de referencia de ejecución de obras del Ayuntamiento de Zaragoza no están ni mucho menos actualizados a la situación actual, lo que supone en muchos casos un desfase considerable con el presupuesto real, por lo que aconsejamos, siempre que se pueda justificar con facturas, regularizar al final de la obra el impuesto pagado.

Más información aquí.

Por ejemplo, para una reforma que suponga obra mayor de un local de 250 metros cuadrados, el coste de referencia establecido por el Ayuntamiento de Zaragoza quedaría fijado de la siguiente manera. 250 m2 x 478,45= 119.612,5€, sobre lo que aplicaríamos los consiguientes impuestos:

Tasas por servicios urbanísticos(1%)= 1.196,12 €

ICIO (4%)= 4.784,5 €

Si la obra no afecta a todo el local, o el coste real de ejecución de la reforma es menor, habrá que justificar el gasto con facturas para reajustar el pago del ICIO.

Esperamos os haya quedado algo más claro y no dudéis en consultarnos!