Legalización de obras en una vivienda

Legalización de obras en una vivienda

legalizar las obras o no?

Mucho sudor ha corrido por la visita inesperada del inspector que nos ha pillado “in fraganti” realizando una obra “ilegal” o una obra sin haber pedido la Licencia de obra mayor correspondiente, o habiendo pedido Licencia de obra menor, declaración responsable, etc, cuando realmente estamos realizando una obra que supone alteración de distribución interior, intervención en la estructura del edificio o casos similares.

Y bien, que debemos hacer en estos casos?

Hemos tenido varios casos recientemente y dependiendo de lo avanzada que esté la obra o si ésta está finalizada o no, deberemos actuar de modo distinto para la legalización de obras. Las causas por las que la mayoría de la gente no decide actuar legalmente solicitando la correspondiente Licencia urbanística suelen ser los plazos que, según el procedimiento, puede variar entre uno, dos o tres meses (oficialmente) dependiendo de si es un procedimiento simplificado, abreviado u ordinario, tal y como vemos en la Ordenanza municipal de medios de intervención en la actividad urbanística (MIAU) para el caso de las obras realizadas en Zaragoza.

En esta primera entrada acometeremos la situación de una obra ilegal o no declarada que se encuentra YA TERMINADA:

legalización obras ilegales

El hecho de que se trate de una obra finalizada, simplifica parcialmente el proceso, ya que no se trata de pedir una licencia para ejecutar una obra sino de legalizar algo ya ejecutado. Si bien la información que hay que entregar es prácticamente la misma, el riesgo es mucho mayor, ya que existe la posibilidad de que, aun pagando la sanción administrativa correspondiente, nos obliguen a la demolición de las obras ejecutadas, ya que el pago de esta sanción no implica que estas puedan conservarse.

1.    Proyecto de legalización con certificado final de obra. Implica la contratación de un técnico competente para que realice un proyecto de legalización, con estimación de la estructura utilizada en la intervención. El proyecto deberá ir visado por el colegio oficial correspondiente y por supuesto incluir el certificado final de obra.

2.    Resolución de concesión de licencia. De cara al Ayuntamiento correspondiente, se deberá entregar una serie de documentación que incluirá una declaración del Técnico redactor del proyecto, justificando la conformidad de las obras realizadas a la ordenación urbanística vigente. Esto supone una revisión de la obra ejecutada de cara al cumplimiento de normativa local.

La administración también puede exigir el pago del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, que en para el caso de una Licencia urbanística en Zaragoza, supone un 4% del Presupuesto de Ejecución Material justificado.

demolición de obras

Tras este paso nos podemos encontrar con que la administración obligue al propietario a realizar obras para adaptar la anteriores a la normativa. Hay que tener especial cuidado en identificar en el proyecto de legalización de obras la obra que se ha realizado y la obra que ya estaba legalizada previamente, para evitar posibles malentendidos con la administración.

3.    Modificación de la escritura del piso ante notario. En caso de que se desee tener pleno derecho sobre la construcción, se deberá actualizar las escrituras ante notario. Los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor total de la propiedad.

4.    Modificación en el Registro de la propiedad con la escritura nueva. Esto nos dará la legalización final de cara a una futura venta, solicitud de hipoteca, etc…

Hay que tener claro que el proceso es lento, y nos todos los técnicos están dispuestos a involucrarse en proyectos de legalización, ya que suelen acarrerar requerimientos y modificaciones desde la administración.

Pronto hablaremos de como debemos actuar en caso de encontrarnos ante una sanción administrativa si nos hallamos en el transcurso de la obra.

 

Pon un tasador en tu vida

Pon un tasador en tu vida

Son varias las ocasiones en las que necesitarás los servicios de de valoración o tasación de algún inmueble. En esos momentos es importante que el técnico que realice esa valoración o tasación tenga capacidad para realizarla de manera rigurosa, independiente y rápida.

Nuestros precios están ajustados a cada caso y ofrecemos valoraciones y tasaciones basadas en nuestros conocimientos sobre las condiciones del mercado, mediante la aplicación de técnicas precisas.

 

Que servicios puedo ofrecerte como Arquitecto tasador en Zaragoza y Aragón?

 

tasacion de valores inmobiliarios

 

A. Valoración de activos empresariales, para los casos de aportaciones de socios, fusiones de empresas, escisiones, etc…

 

herencias

 

B. Valoración de bienes en la constitución de herencias con carácter privado.

 

compraventa de viviendas

 

C. Tasación en el dictamen pericial, tanto en procesos civiles como penales tal y como aclara en el Art. 1242 del Código Civil y 335 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como:

– Tasaciones para la compraventa de viviendas, locales, garajes, trasteros, etcétera.

– Contratos de arrendamiento de obras.

– Divisiones patrimoniales: Tasaciones por herencias (artículo 784 de la LEC), valoración de bienes embargados (art. 638 de la LEC), tasaciones para tráfico mercantil y tasaciones para separaciones o divorcios (art. 810 de la LEC).

 

valoración ruina

 

D. Valoración en situación de ruina.

E. En situaciones contradictorias en la comprobación de valores a efectos tributarios en Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y Ley de Tasas.

 

viabilidad promociones inmobiliarias

 

F. Análisis de inversiones inmobiliarias en inversión de terrenos, aportaciones de solares en permuta o estudios de viabilidad de promociones.

 

Otras circunstancias

Son muchos los momentos en los que puede que necesites nuestros servicios de valoración y tasación de inmuebles también a través de sociedades de tasación , dependiendo de los objetivos de esta valoración:

– La valoración de viviendas, locales, etc… antes o después de realizar una compra venta de éstos. Mediante cálculos de comparación podremos aportarte un valor de mercado REAL.

– Valoración de inmuebles como activos para la inversión colectiva y de carácter institucional (mutualidades, compañías de seguros y fondos de pensiones)

– Valoración de tu vivienda de cara a la garantía de una hipoteca, siempre a través de una sociedad de tasación homologada.

– Valorar un edificio de cara a un seguro de riesgo de incendio.

– Valorar una propiedad en procesos urbanísticos en proyectos de reparcelación y compensación.

– Se pueden valora los aprovechamientos urbanísticos. Esto es, el máximo rendimiento que se le puede sacar a una parcela, de cara a realizar cesiones, permutas, etcétera.

– Determinación de un justiprecio para la expropiación forzosa de unos inmuebles.

 

Como ves es amplio el rango de servicios, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros ante cualquier duda.

Contacto.

Reforma a vivienda adaptada: Circulaciones y maniobrabilidad

Reforma a vivienda adaptada: Circulaciones y maniobrabilidad


 

Uno de los puntos a tener en cuenta a la hora de acometer una reforma de una vivienda para acondicionarla para una persona con movilidad reducida aquí en Zaragoza, son las circulaciones y la maniobrabilidad. Es decir, los desplazamientos que va a realizar la persona en silla de ruedas por la vivienda hasta alcanzar todos los elementos que ésta contiene. Hay que aclarar que la legislación vigente desarrolla las condiciones para viviendas especialmente pensadas para usuarios de silla de ruedas.

Cuando abordamos este punto de cara a la reforma, nos basamos en las especificaciones de itinerario accesible en todos los espacios donde vaya a suceder un recorrido del usuario discapacitado. Por tanto si convive con una persona que no es usuaria de silla de ruedas, la vivienda podrá disponer de áreas en las que no sea necesaria la aplicación de estas exigencias, pues será el acompañante el que haga uso de estas áreas, tales como su dormitorio, su baño personal, etc…

 

recorridos vivienda

FTE: ONCE

 

En un primer paso diferenciamos entre las zonas destinadas a circulación o teóricamente libres y las zonas de actividad u ocupadas por el mobiliario.

 

recorridos vivienda 2

FTE: ONCE

 

En segundo lugar plasmamos las dimensiones mínimas exigidas para garantizar la maniobrabilidad, integrando un círculo de 150 cm en cada estancia y anchos de pasillos de 1,10 metros, tal y como nos dice el Código Técnico de la Edificación en su definición de Vivienda accesible.

 

CONCLUSIONES

Podemos sacar las siguientes conclusiones en cuanto al diseño de la vivienda accesible, partiendo de la premisa de la total maniobrabilidad en cuanto a giro y aproximación a los distintos elementos de la vivienda.

  1. LO SENCILLO FUNCIONA MEJOR: El diseño de la vivienda debe ser eficaz minimizando al máximo los puntos críticos de giro y circulaciones complejas. Suelen funcionar mejor sistemas centralizados que lineales.

  2. AGRUPA LOS USOS: Hay diseños que, siendo vivienda adaptada o no, siempre funcionan en la arquitectura. Una agrupación de los usos lógica como puede ser zonas de uso de día, más público y de noche, más privado siempre han funcionado. Agrupando las estancias de estar y cocina por un lado y los dormitorios y baños por otro, simplificaremos mucho los recorridos.

  3. CUANTO MÁS CUADRADO MEJOR: En viviendas accesibles se cumple la norma de cuanto más cuadrado mejor, ya que espacios excesivamente alargados complican el amueblamiento y los recorridos.

  4. ORDENA: Aplica la lógica y lleva un riguroso orden a la hora de dibujar los tabiques, mobiliario, etc…

 

distribución vivienda

FTE: ONCE

 

 

Y qué nos dice código técnico sobre la vivienda accesible en cuanto a cirulaciones y maniobrabilidad?

Desniveles – No se admiten escalones

Pasillos y pasos – Anchura libre de paso ≥ 1,10 m – Estrechamientos puntuales de anchura ≥ 1,00 m, de longitud ≤ 0,50 m y con separación ≥ 0,65 m a huecos de paso o a cambios de dirección

Vestíbulo – Espacio para giro de diámetro Ø 1,50 m libre de obstáculos. Se puede invadir con el barrido de puertas, pero cumpliendo las condiciones aplicables a éstas

Estancia principal – Espacio para giro de diámetro Ø 1,50 m libre de obstáculos considerando el amueblamiento de la estancia

Cocina – Espacio para giro de diámetro Ø 1,50 m libre de obstáculos considerando el amueblamiento de la cocina

Terraza – Espacio para giro de diámetro Ø 1,20 m libre de obstáculos – Carpintería enrasada con pavimento o con resalto cercos ≤ 5 cm

Espacio exterior, jardín – Dispondrá de itinerarios accesibles que permitan su uso y disfrute por usuarios de silla de ruedas

 

Fuentes:

 

 

 

 

Como reformar un piso a vivienda adaptada

Como reformar un piso a vivienda adaptada

 

Para los que os encontréis en la situación de tener que adaptar una vivienda a una persona con movilidad reducida o que requiera de un tratamiento especial por presentar una minusvalía, os planteamos el proceso que llevamos a cabo en NAZAR estudio para llevar a cabo una intervención en una reforma de este tipo.

Apoyándonos en nuestra experiencia en las obras de accesibilidad, los pasos a seguir son los siguientes:

 

Estudio de condicionantes actuales del edificio

 

1.Estudio de condicionantes actuales del edificio:

Desarrollaremos un informe de accesibilidad del Edificio, lo que se valoraría en un Informe de Evaluación del Edificio con mayor desarrollo ya que tendremos en cuenta las exigencias del Código Técnico de de la Edificación en su apartado de Accesibilidad.

Esto supone un trabajo de toma de datos in situ en el que recopilaremos la información de los siguientes itinerarios:

  • Accesibilidad en el exterior del edificio
  • Accesibilidad entre las plantas del edificio
  • Accesibilidad en las plantas del edificio

Habrá que tener en cuenta zonas comunes de la edificación, plazas de aparcamientos accesibles, piscinas, servicios higiénicos, mecanismos accesibles y la información y señalización de estos elementos.

Para finalizar el informe se valorarán económicamente las medidas a adoptar para corregir los defectos de accesibilidad y las obras exigibles en la comunidad.

 

 

2.Necesidades particulares.

Nos apoyaremos en los formularios del ministerio trabajo y asuntos sociales al respecto, recopilando información sobre la persona afectada, sus limitaciones funcionales y su entorno técnico y humano. También se tendrán en cuenta sus hábitos personales y desarrollo de la vida cotidiana.

Por otro lado realizaremos un informe de la situación actual de la vivienda, diagnóstico y medidas a implementar en la reforma del hogar. Para ello se tienen en cuenta los siguientes puntos de análisis, basados en la guía que ofrece la ONCE al respecto:

  1. Las condiciones básicas de la movilidad del usuario: su circulación, su maniobrabilidad y sus operaciones de aproximación para dar alcance a todos los elementos contenidos en la vivienda.
  2. Los diferentes elementos de carpintería, fundamentalmente las puertas, y también los armarios, ventanas y salidas a terrazas y patios.
  3. Los distintos tipos de mobiliario, ya pertenezcan a los ámbitos de servicio (sanitarios, electrodomésticos y muebles de cocina) o de estancia (camas, mesas, sillones, …).
  4. Los mecanismos de mando, control y accionamiento.
  5. Otras especificaciones, tales como acabados, seguridad y acondicionamiento.

Es importante aquí que tener una reunión con el terapeuta y/o persona que se encarga o ayuda al discapacitado si la hubiera es de vital importancia.

 

3

 

3. Propuestas de intervención

Se procede a valorar económicamente las intervenciones, con un presupuesto desglosado por partidas, de manera que se puedan valorar de modo pormenorizado las distintas propuestas de intervención y reforma.

Hay que tener en cuenta que suelen existir subvenciones que pueden ayudar económicamente la intervención, aunque los procesos suelen ser engorrosos y las cantidades solicitadas con frecuencia llegan con mucho retraso, es algo a tener en cuenta.

Este presupuesto desglosado nos permitirá priorizar las intervenciones en función de los beneficios de éstas, de modo que la reforma de la vivienda se realice de manera ajustada al presupuesto del cliente o establecer fases de intervención.

Espero que os haya ayudado esta entrada a organizar vuestro trabajo e ideas. En sucesivas entradas abordaremos la reforma en el interior de la vivienda, tratando elementos particulares.

 

 

 

 

 

Lo mejor de 2015

Lo mejor de 2015

Más que una entrada esto es una autocrítica y análisis del propio blog, de lo que éste ha dado de sí y lo que vosotros como lectores habéis preferido leer. Al ser un blog en fase inicial, los temas han variado desde noticias que nos han interesado personalmente como técnicos a temas más instructivos de cara a reformas y rehabilitación.

Bien, pues según la analítica web, estas son las cinco entradas más vistas de este blog:

 

PREMIOS_ENOR

5. Conferencia de Victor López Cotelo en el Colegio de Arquitectos de Aragón

Este arquitecto nos alegró con una jornada bastante instructiva en el Colegio de Arquitectos de Zaragoza a través de varios de sus proyectos. Siempre cercano y académico, su forma de hablar al igual que sus proyectos nos muestran una arquitectura sincera y sencilla.

 

ajustes-razonables

4. Plazo para hacer tu edificio accesible

La situación económica, la pasividad de las administraciones y una escasa concienciación social hacen que la fecha para cumplir con la normativa vigente en cuanto a accesibilidad se acerque cada vez más sin soluciones reales.

A lo largo del año nos hemos encontrado con comunidades en las que habitan vecinos con poca sensibilidad, pero ante todo nos hemos encontrado con vecinos que pasan por apuros económicos y no pueden permitirse el desembolso de una cantidad de dinero que en ocasiones es reducido.

Es necesaria la colaboración y trabajo de los distintos agentes de la construcción para abordar un problema social que, tras una burbuja inmobiliaria, quiere abrirse hueco y resolverse a base de actuación de rehabilitación en el parque inmobiliario existente.

Todos tenemos que hacer un esfuerzo por facilitar el acceso a las distintas zonas de nuestros edificios para que las ciudades sean lo más democráticas posibles, los propios vecinos metiéndonos en la piel de la persona que lo necesita, los constructores facilitando el pago de las intervenciones con financiación, las administraciones y entidades bancarias con líneas de financiación y subvención y los técnicos realizando una labor de divulgación y concienciación al respecto.

 

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3. Cubiertas de amianto, el problema latente

Aquí tratamos un problema que lleva siglos matando gente silenciosamente. El amianto, Uralita, fibrocemento o asbesto es el responsable de más de 100.000 muertes al año y en 2010 los tribunales españoles ordenaron Uralita a pagar 3,9 millones de € de compensación a las personas que habían vivido cerca de su fábrica de Barcelona.

Un problema por muchos conocido pero por pocos valorado.

 

2. cosas que puedes hacer TÚ MISMO antes de alquilar un LOCAL para tu NEGOCIO

Que en España es duro emprender lo sabemos todos, que además la burocracia es larga y confusa también, pero siempre hay consejos gratuítos que viene bien escuchar. Esta entrada son cuatro consejos que pueden ahorrar tiempo y dinero a cualquier emprendedor que piense en su licencia de apertura y alquiler de un local.

 

OBRA-MAYOR

1. IMPUESTOS SOBRE OBRAS MAYORES Y MENORES EN ZARAGOZA

Tema polémico ya que la situación actual exige un compromiso por parte de la administración, facilitando la iniciativa empresarial de la pyme y el autónomo, pasando por una reducción de los costes derivados de iniciar una actividad en un local.

Hay que tener ojo con lo que se declara de cara a una reforma de un local, porque al tratarse de una obra parcial, habrá que justificar el alcance de ésta con documentación gráfica y escrita y facturas.

 

Este año plantearemos una nueva línea de entradas en el blog que tratarán de materiales, consejos de decoración de cara a una reforma integral tanto de viviendas como de locales y trataremos de aclarar las dudas que siempre surgen a la hora de enfrentarnos a una obra. Por supuesto trataremos de implementar medidas de ahorro energético en todas nuestras intervenciones y trataremos de explicarlas aquí también.

No olvidéis pedirnos información o entradas respecto a algún tema concreto, estamos deseando aclarar vuestras dudas.

 

 

El 100% de la energía consumida podría ser de origen renovable.

El 100% de la energía consumida podría ser de origen renovable.

Este es el escenario que plantea Greenpeace para que en 2050 el 100% de la energía consumida provenga de fuentes de energía renovables.proceso-reduccion-combustibles-fosiles
 
En el reciente informe realizado por Greenpeace en colaboración con el Centro Aeroespacial de Alemania se hace hincapié en la desaparición del uso de los combustibles fósiles basados en el lignito (Máximo 2035), seguido del carbón (2045) y después, aceite siendo finalmente el gas el último combustible en desaparecer en 2050.
 
También le dan importancia al subsidio que los países ricos y en particular los países pertenecientes al G-20 hacen a los combustibles fósiles, más del doble de la subvención para las energías renovables.
Plantean como reto los sistemas de calefacción y transporte, este último como el más difícil al requerir más innovación e investigación.
Se plantean escenarios de creación de trabajo en torno a las energías renovables de 9,7 millones de puestos en el caso de la energía solar y más de 7,8 en el caso de la energía eólica.
Puedes acceder al informe completo aquí.
Más información en OVACEN