Construcción, Eventos, Informes, Informes y licencias, Noticias, Rehabilitación
El Ayuntamiento de Zaragoza ha puesto en marcha lo que viene a ser el equivalente a la ITE de los edificios funerarios en el cementerio de Torrero de Zaragoza, la ITEF ó Inspección técnica edificios funerarios en Zaragoza es una combinación de ficha descriptiva e informe que deberá ir debidamente cumplimentado por un técnico profesional, colegiado en el correspondiente Colegio Profesional.
Y es que se da el caso de que ciertas construcciones funerarias con más de un siglo de antigüedad comienzan a estar dañadas o defectuosas hasta el punto de suponer cierto peligro para la integridad física de los visitantes y usuarios de manera física o por salubridad.
Natalia Sánchez Alcaraz con “Silencio” Ganadora del IV concurso de fotografía.
En la página del ayuntamiento vemos la descripción del trámite de la ITEF este modo:
La existencia de construcciones de enterramiento de diversa tipología y antigüedad en el Cementerio de Torrero, algunas de titularidad privada, han determinado la necesidad de iniciar un procedimiento de inspección para detectar aquellas construcciones que puedan plantear problemas de seguridad o salubridad laboral en el momento de las tareas de enterramiento. Las construcciones funerarias que plantean mayores situaciones de riesgo y peligro son los panteones y sepulturas perpetuas ubicados en la zona antigua del cementerio; construcciones que, en algunos casos, superan los cien años. Al deficiente estado físico de las mismas, se une la desactualización de la titularidad de las concesiones por el tiempo transcurrido desde su otorgamiento.
Por ello, con el objetivo de garantizar las debidas condiciones de seguridad, salubridad, ornato y de uso funerario, el pasado 28 de enero la Delegación de Cementerios aprobó la Inspección Técnica de la Edificación Funeraria, por el que se propone la aprobación de un programa de evaluación e inspección de más de 1.300 capillas y panteones de la parte antigua.
Memorial “Caídos por la democracia”
Este programa se iniciará con el requerimiento a los titulares de una FICHA DESCRIPTIVA de la unidad de enterramiento junto con un INFORME TÉCNICO (en modelo oficial) emitido por profesional competente y en ejercicio, colegiado en el correspondiente Colegio Profesional. Estos profesionales revisarán la construcción, revisando aspectos de seguridad, salubridad y uso de enterramiento. Si la construcción estuviere en buen estado suscribirán un dictamen favorable. En caso de deficiencias o daños que impliquen un resultado desfavorable, deberán realizar las obras oportunas solicitando, en su caso la correspondiente licencia o declaración responsable.
Para lo que no conozcáis el cementerio os animamos a que hagáis una visita aprovechando alguna actividad cultural de las que se realizan, o aprovechando la ruta medioambiental.
Os dejamos un enlace al plano del cementerio, clicando aquí o en la imagen.
No dudes en ponerte en contacto con nosotros si te han requerido la Inspección técnica edificios funerarios en Zaragoza.
Informes y licencias, Rehabilitación
Bien, como ya sabemos, la ley que regula las acciones relacionadas con la edificación (obras nuevas, rehabilitación, reformas, etc…) y el desarrollo o ejercicio de determinadas actividades (licencias de apertura, licencias de actividad, etc…) en Zaragoza es la Ordenanza municipal de Medios de Intervención en la Actividad Urbanística, más conocida como MIAU.
Pues bien, esta Ley permite que ciertas acciones sobre la edificación o el desarrollo de alguna actividad se puedan ejecutar o desarrollar antes de que sea concedida la correspondiente licencia.
Hay que aclarar varios conceptos entre muchos al respecto:
- La declaración responsable es un documento en el que el interesado manifiesta bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente y dispone de la documentación que lo acredite. Estamos hablando de cumplir normativa urbanística local del Ayuntamiento de Zaragoza, protección de incendios, Código técnico, Ley de protección ambiental de Aragón, etc…
- La Administración municipal, en este caso el Ayuntamiento de Zaragoza, podrá obligarte a restituir la situación del local si este no se ajusta a la normativa.
- Las obras menores en viviendas y locales no podrán afectar a la distribución de estos y deberán realizarse en el plazo de seis meses.
- No podrás ocupar la vía pública con andamios, escaleras o cualquier otro elemento.
¿Cual es la diferencia entre Comunicación previa y la Declaración responsable?
Las comunicaciones previas se utilizan para la implantación de actividades que no requieran Licencia Ambiental de Actividad Clasificada, sin obras o con obras que pueden ser tramitadas por acto comunicado. Estas obras son obras menores, caracterizadas por su sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica, normalmente pequeñas obras de reparación, decoración, ornato o cerramiento que no necesitan proyecto técnico.
NUNCA deben alterar o incrementar la superficie construída, cambiar el uso, afectar a estructura, distribución, diseño exterior. Estamos hablando de pintura, revocos, enlucidos, alicatados, pavimentos, instalaciones interiores, etc.. sin colocación de andamios. Se pueden cambiar ventanas y puertas de acceso pero no el material de fachada ni la configuración de las ventanas o el cerramiento de balcones.
La declaración responsable básicamente conlleva las mismas obras que la comunicación previa que conlleven unas condiciones de seguridad tales como la colocación de andamios, que se tramitan con una licencia independiente, o que la intervención afecte a un edificio protegido o requiera un técnico para realizar una justificación técnica o una dirección de obra.
Estamos hablando de obras que necesitan andamio, vallado o similar, reparación de canalones o aleros de fachada. También tramitaremos mediante declaración responsable la instalación de plataformas salvaescaleras siempre que no se afecte a estructura. En principio también se pueden tramitar las licencias ambientales de actividades clasificadas, salvo que precisen informe de prevención de incendios.
Accesibilidad, Informes, Rehabilitación
Uno de los puntos a tener en cuenta a la hora de acometer una reforma de una vivienda para acondicionarla para una persona con movilidad reducida aquí en Zaragoza, son las circulaciones y la maniobrabilidad. Es decir, los desplazamientos que va a realizar la persona en silla de ruedas por la vivienda hasta alcanzar todos los elementos que ésta contiene. Hay que aclarar que la legislación vigente desarrolla las condiciones para viviendas especialmente pensadas para usuarios de silla de ruedas.
Cuando abordamos este punto de cara a la reforma, nos basamos en las especificaciones de itinerario accesible en todos los espacios donde vaya a suceder un recorrido del usuario discapacitado. Por tanto si convive con una persona que no es usuaria de silla de ruedas, la vivienda podrá disponer de áreas en las que no sea necesaria la aplicación de estas exigencias, pues será el acompañante el que haga uso de estas áreas, tales como su dormitorio, su baño personal, etc…
FTE: ONCE
En un primer paso diferenciamos entre las zonas destinadas a circulación o teóricamente libres y las zonas de actividad u ocupadas por el mobiliario.
FTE: ONCE
En segundo lugar plasmamos las dimensiones mínimas exigidas para garantizar la maniobrabilidad, integrando un círculo de 150 cm en cada estancia y anchos de pasillos de 1,10 metros, tal y como nos dice el Código Técnico de la Edificación en su definición de Vivienda accesible.
CONCLUSIONES
Podemos sacar las siguientes conclusiones en cuanto al diseño de la vivienda accesible, partiendo de la premisa de la total maniobrabilidad en cuanto a giro y aproximación a los distintos elementos de la vivienda.
-
LO SENCILLO FUNCIONA MEJOR: El diseño de la vivienda debe ser eficaz minimizando al máximo los puntos críticos de giro y circulaciones complejas. Suelen funcionar mejor sistemas centralizados que lineales.
-
AGRUPA LOS USOS: Hay diseños que, siendo vivienda adaptada o no, siempre funcionan en la arquitectura. Una agrupación de los usos lógica como puede ser zonas de uso de día, más público y de noche, más privado siempre han funcionado. Agrupando las estancias de estar y cocina por un lado y los dormitorios y baños por otro, simplificaremos mucho los recorridos.
-
CUANTO MÁS CUADRADO MEJOR: En viviendas accesibles se cumple la norma de cuanto más cuadrado mejor, ya que espacios excesivamente alargados complican el amueblamiento y los recorridos.
-
ORDENA: Aplica la lógica y lleva un riguroso orden a la hora de dibujar los tabiques, mobiliario, etc…
FTE: ONCE
Y qué nos dice código técnico sobre la vivienda accesible en cuanto a cirulaciones y maniobrabilidad?
– Desniveles – No se admiten escalones
– Pasillos y pasos – Anchura libre de paso ≥ 1,10 m – Estrechamientos puntuales de anchura ≥ 1,00 m, de longitud ≤ 0,50 m y con separación ≥ 0,65 m a huecos de paso o a cambios de dirección
– Vestíbulo – Espacio para giro de diámetro Ø 1,50 m libre de obstáculos. Se puede invadir con el barrido de puertas, pero cumpliendo las condiciones aplicables a éstas
– Estancia principal – Espacio para giro de diámetro Ø 1,50 m libre de obstáculos considerando el amueblamiento de la estancia
– Cocina – Espacio para giro de diámetro Ø 1,50 m libre de obstáculos considerando el amueblamiento de la cocina
– Terraza – Espacio para giro de diámetro Ø 1,20 m libre de obstáculos – Carpintería enrasada con pavimento o con resalto cercos ≤ 5 cm
– Espacio exterior, jardín – Dispondrá de itinerarios accesibles que permitan su uso y disfrute por usuarios de silla de ruedas
Fuentes:
![Como reformar un piso a vivienda adaptada]()
Accesibilidad, Informes, Informes y licencias, Rehabilitación
Para los que os encontréis en la situación de tener que adaptar una vivienda a una persona con movilidad reducida o que requiera de un tratamiento especial por presentar una minusvalía, os planteamos el proceso que llevamos a cabo en NAZAR estudio para llevar a cabo una intervención en una reforma de este tipo.
Apoyándonos en nuestra experiencia en las obras de accesibilidad, los pasos a seguir son los siguientes:
1.Estudio de condicionantes actuales del edificio:
Desarrollaremos un informe de accesibilidad del Edificio, lo que se valoraría en un Informe de Evaluación del Edificio con mayor desarrollo ya que tendremos en cuenta las exigencias del Código Técnico de de la Edificación en su apartado de Accesibilidad.
Esto supone un trabajo de toma de datos in situ en el que recopilaremos la información de los siguientes itinerarios:
- Accesibilidad en el exterior del edificio
- Accesibilidad entre las plantas del edificio
- Accesibilidad en las plantas del edificio
Habrá que tener en cuenta zonas comunes de la edificación, plazas de aparcamientos accesibles, piscinas, servicios higiénicos, mecanismos accesibles y la información y señalización de estos elementos.
Para finalizar el informe se valorarán económicamente las medidas a adoptar para corregir los defectos de accesibilidad y las obras exigibles en la comunidad.
2.Necesidades particulares.
Nos apoyaremos en los formularios del ministerio trabajo y asuntos sociales al respecto, recopilando información sobre la persona afectada, sus limitaciones funcionales y su entorno técnico y humano. También se tendrán en cuenta sus hábitos personales y desarrollo de la vida cotidiana.
Por otro lado realizaremos un informe de la situación actual de la vivienda, diagnóstico y medidas a implementar en la reforma del hogar. Para ello se tienen en cuenta los siguientes puntos de análisis, basados en la guía que ofrece la ONCE al respecto:
- Las condiciones básicas de la movilidad del usuario: su circulación, su maniobrabilidad y sus operaciones de aproximación para dar alcance a todos los elementos contenidos en la vivienda.
- Los diferentes elementos de carpintería, fundamentalmente las puertas, y también los armarios, ventanas y salidas a terrazas y patios.
- Los distintos tipos de mobiliario, ya pertenezcan a los ámbitos de servicio (sanitarios, electrodomésticos y muebles de cocina) o de estancia (camas, mesas, sillones, …).
- Los mecanismos de mando, control y accionamiento.
- Otras especificaciones, tales como acabados, seguridad y acondicionamiento.
Es importante aquí que tener una reunión con el terapeuta y/o persona que se encarga o ayuda al discapacitado si la hubiera es de vital importancia.
3. Propuestas de intervención
Se procede a valorar económicamente las intervenciones, con un presupuesto desglosado por partidas, de manera que se puedan valorar de modo pormenorizado las distintas propuestas de intervención y reforma.
Hay que tener en cuenta que suelen existir subvenciones que pueden ayudar económicamente la intervención, aunque los procesos suelen ser engorrosos y las cantidades solicitadas con frecuencia llegan con mucho retraso, es algo a tener en cuenta.
Este presupuesto desglosado nos permitirá priorizar las intervenciones en función de los beneficios de éstas, de modo que la reforma de la vivienda se realice de manera ajustada al presupuesto del cliente o establecer fases de intervención.
Espero que os haya ayudado esta entrada a organizar vuestro trabajo e ideas. En sucesivas entradas abordaremos la reforma en el interior de la vivienda, tratando elementos particulares.
![5 razones por las que comprar un piso a reformar.]()
Rehabilitación
Llevamos más de 7 años de crisis y los precios de las viviendas usadas están más bajos que nunca. La pregunta es inevitable, piso a reformar o piso para entrar a vivir?
Te damos algunas pistas para saber cual es la mejor opción:
PRECIO
Sin lugar a dudas, si quieres ahorrar, la opción de un piso antiguo o en mal estado es mucho más interesante. Siempre podrás negociar un margen mayor en un inmueble que necesite reparaciones que un piso recién reformado en el que la propiedad tiene en mente los gastos en los que ha incurrido en la reforma y de los que querrá obtener un beneficio.
No nos olvidemos de que un piso que esté recién reformado tiene como intención obtener un beneficio de la reforma. Ese beneficio te lo puedes ahorrar si abordas tu la obra de reforma. También se puede dar la situación de que el piso proceda de una herencia que convenga vender para repartir el precio de venta entre los herederos. Siempre convendrá vender aunque sea a un precio bajo que no vender.
TU HOGAR Y TUS GUSTOS
Admítelo, todos tenemos nuestras manías, nuestro lugar donde dejar las llaves o donde guardar los paraguas y las bufandas. Si crees que esta vivienda va a ser tu hogar durante años, reformar un piso a tu gusto te va a dar la posibilidad de elegir conforme a tus necesidades, ajustando el programa, la distribución, la decoración, la iluminación y muchas otros elementos de la vivienda. Las cocinas y los baños tienen especial interés en este punto.
CALIDADES
Del mismo modo que no pondrías el suelo que ha elegido tu vecino, el reformar un piso te permite colocar materiales más o menos duraderos, más o menos cálidos y jugar con distintos materiales que hoy te ofrece el mercado. Además, dependiendo del presupuesto podrás ajustar estas calidades a tus necesidades de la reforma.
ELECTRODOMÉSTICOS
Entrar a vivir en un inmueble y tener que cambiar algún electrodoméstico al cabo de un año es una lata. En una reforma integral, los electrodomésticos que se instalen nuevos te proporcionan su correspondiente garantía, quitándote de molestias durante un buen periodo de tiempo.
EFICIENCIA ENERGÉTICA
La palabra de moda en 2016 será la eficiencia. Y no solo por el bien del planeta. En algunos municipios se están aplicando rebajas del IBI en función de la nota en su Certificado Energético, lo cual supone un interesante ahorro para el resto de la vida útil de nuestra vivienda.
El elegir las instalaciones y materiales nos brinda la oportunidad de hacer nuestra vivienda más eficiente, bajar las facturas de electricidad, gas y agua y sufrir menos las subidas de los precios de éstas.
Una reforma en un piso tiene sus inconvenientes, tales como el gasto de las tasas de las obras, la normativa a cumplir o el saber ver las posibilidades de ésta.
Desde Nazar estudio recomendamos que la vivienda o el edificio donde está ubicada tenga superada la Inspección Técnica de Edificios, que el piso no tenga deudas pendientes y todo esté en orden con la comunidad de vecinos, las compañías de suministro de luz, agua, etc… Es recomendable no dar el paso de la compra sin el asesoramiento de un profesional, que pueda aconsejar sobre el estado de la vivienda, las posibilidades y algunos consejos que os daremos nosotros mismos quizá en otro post de nuestro blog…
![Cubiertas de amianto, el problema latente.]()
Construcción, Rehabilitación
Con la llegada de las lluvias más de uno ha vuelto a acordarse de los problemas con la cubierta y esas goteras que reaparecen cada año por estas fechas. Igual es momento de rescatar esos presupuestos de rehabilitación que se solicitaron el año pasado y pasar a la acción con el resto de la comunidad para solucionar esas patologías.
Detalle cubierta de fibrocemento en Zaragoza
En muchos casos encontramos cubiertas solucionadas con fibrocemento o mezcla de cemento con fibra de amianto, las mal llamadas “cubiertas de uralita“. Uralita es la marca comercial que mas comercializó este material durante el siglo pasado.
El amianto, Uralita, fibrocemento o asbesto no es para tomárselo a broma, y es que aunque en parte haya sido utilizado desde la Grecia clásica, a día de hoy provoca varias enfermedades producidas por la inhalación de este producto es el responsable de más de 100.000 muertes al año y en 2010 los tribunales españoles ordenaron Uralita a pagar 3,9 millones de € de compensación a las personas que habían vivido cerca de su fábrica de Barcelona. El material en sí es inocuo y no ofrece peligro hasta que éste genere polvo, por tanto es en el proceso de desmontaje y retirada a vertedero donde encontramos el problema, ya que es necesario contratar una empresa especializada e inscrita en el RERA. Aquí tenéis el listado de empresas inscritas en el RERA en la provincia de Zaragoza. Además el material no es admitido en ningún punto limpio.
Polígono industrial en Zaragoza fuente: www.pueblos-espana.org
Se llevan el material y se deshacen de él en el primer descampado que encuentran.
El proceso para las obras de rehabilitación resulta ser lento y costoso, llegando a pasar más de cuatro meses entre los permisos, realización del plan de trabajo, etc… El problema es mayor si tenemos en cuenta que hasta 2002 prácticamente todas las cubiertas industriales, parte de las cubiertas de edificios residenciales y edificios públicos se construían con este material. Esto son millones de metros cuadrados con este material.
Retirada de material con Amianto. Fuente: www.uralita.trabajosenvertical.com
No es hasta 2006 cuando se aprueba El Real Decreto 396/2006, de 31 de marzo, “por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud aplicables a los trabajos con riesgo de exposición al amianto” derogando la mayor parte de la legislación referida al amianto anterior a su entrada en vigor cuando se regulan los trabajos con este material.
Esta empresa trabaja con mascarillas y guantes pero no están inscritas en el RERA.
Llegados a este caso nos encontramos con que muchas cubiertas de edificios residenciales, naves industriales o edificios públicos tras décadas de uso están agujereadas o corren peligro de hundimiento. Muchos propietarios tienen intención de colocar placas solares en sus cubiertas pero no sobre las actuales cubiertas de fibrocemento. Nos encontramos con que el Gobierno no ayuda a la instalación de estas placas ni suele tomar cartas en el asunto.
El propietario, ahogado por los costes y plazos de la intervención decide contratar a una empresa que le hace el trabajo por la mitad de precio. Esta empresa trabaja con mascarillas y guantes pero no están inscritas en el RERA ni están capacitadas para este trabajo (ojo que el riesgo lo corren los trabajadores y todo el que pase por allí durante el trabajo). Se llevan el material y se deshacen de él en el primer descampado que encuentran. Si tienen algo de conciencia llamarán al Ayuntamiento para avisarles de que han visto material con amianto en esa localización y con suerte el propio Ayuntamiento se ocupará de él.
Escombros y amianto. Foto de www.eldiario.es
El amianto sigue matando y seguirá haciéndolo hasta 2040. Es responsabilidad del Gobierno sacar una serie de subvenciones a la retirada de este material en la línea que se está tomando últimamente sobre la rehabilitación del parque edificatorio existente y en concreto sobre la rehabilitación energética. Pero también es responsabilidad de los propietarios y comunidades el aprovechar las líneas de rehabilitación energética (por ejemplo del IDAE) para la sustitución de estas cubiertas o las líneas de ayudas a la rehabilitación edificatoria del gobierno de Aragón. Hay que tener en cuenta que para acceder a algunas de estas subvenciones el edificio debe quedar libre de amianto.
