Mucho sudor ha corrido por la visita inesperada del inspector que nos ha pillado “in fraganti” realizando una obra “ilegal” o una obra sin haber pedido la Licencia de obra mayor correspondiente, o habiendo pedido Licencia de obra menor, declaración responsable, etc, cuando realmente estamos realizando una obra que supone alteración de distribución interior, intervención en la estructura del edificio o casos similares.
Y bien, que debemos hacer en estos casos?
Hemos tenido varios casos recientemente y dependiendo de lo avanzada que esté la obra o si ésta está finalizada o no, deberemos actuar de modo distinto para la legalización de obras. Las causas por las que la mayoría de la gente no decide actuar legalmente solicitando la correspondiente Licencia urbanística suelen ser los plazos que, según el procedimiento, puede variar entre uno, dos o tres meses (oficialmente) dependiendo de si es un procedimiento simplificado, abreviado u ordinario, tal y como vemos en la Ordenanza municipal de medios de intervención en la actividad urbanística (MIAU) para el caso de las obras realizadas en Zaragoza.
En esta primera entrada acometeremos la situación de una obra ilegal o no declarada que se encuentra YA TERMINADA:
El hecho de que se trate de una obra finalizada, simplifica parcialmente el proceso, ya que no se trata de pedir una licencia para ejecutar una obra sino de legalizar algo ya ejecutado. Si bien la información que hay que entregar es prácticamente la misma, el riesgo es mucho mayor, ya que existe la posibilidad de que, aun pagando la sanción administrativa correspondiente, nos obliguen a la demolición de las obras ejecutadas, ya que el pago de esta sanción no implica que estas puedan conservarse.
1. Proyecto de legalización con certificado final de obra. Implica la contratación de un técnico competente para que realice un proyecto de legalización, con estimación de la estructura utilizada en la intervención. El proyecto deberá ir visado por el colegio oficial correspondiente y por supuesto incluir el certificado final de obra.
2. Resolución de concesión de licencia. De cara al Ayuntamiento correspondiente, se deberá entregar una serie de documentación que incluirá una declaración del Técnico redactor del proyecto, justificando la conformidad de las obras realizadas a la ordenación urbanística vigente. Esto supone una revisión de la obra ejecutada de cara al cumplimiento de normativa local.
La administración también puede exigir el pago del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, que en para el caso de una Licencia urbanística en Zaragoza, supone un 4% del Presupuesto de Ejecución Material justificado.
Tras este paso nos podemos encontrar con que la administración obligue al propietario a realizar obras para adaptar la anteriores a la normativa. Hay que tener especial cuidado en identificar en el proyecto de legalización de obras la obra que se ha realizado y la obra que ya estaba legalizada previamente, para evitar posibles malentendidos con la administración.
3. Modificación de la escritura del piso ante notario. En caso de que se desee tener pleno derecho sobre la construcción, se deberá actualizar las escrituras ante notario. Los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor total de la propiedad.
4. Modificación en el Registro de la propiedad con la escritura nueva. Esto nos dará la legalización final de cara a una futura venta, solicitud de hipoteca, etc…
Hay que tener claro que el proceso es lento, y nos todos los técnicos están dispuestos a involucrarse en proyectos de legalización, ya que suelen acarrerar requerimientos y modificaciones desde la administración.
Pronto hablaremos de como debemos actuar en caso de encontrarnos ante una sanción administrativa si nos hallamos en el transcurso de la obra.