Informes y licencias, Rehabilitación
Bien, como ya sabemos, la ley que regula las acciones relacionadas con la edificación (obras nuevas, rehabilitación, reformas, etc…) y el desarrollo o ejercicio de determinadas actividades (licencias de apertura, licencias de actividad, etc…) en Zaragoza es la Ordenanza municipal de Medios de Intervención en la Actividad Urbanística, más conocida como MIAU.
Pues bien, esta Ley permite que ciertas acciones sobre la edificación o el desarrollo de alguna actividad se puedan ejecutar o desarrollar antes de que sea concedida la correspondiente licencia.
Hay que aclarar varios conceptos entre muchos al respecto:
- La declaración responsable es un documento en el que el interesado manifiesta bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente y dispone de la documentación que lo acredite. Estamos hablando de cumplir normativa urbanística local del Ayuntamiento de Zaragoza, protección de incendios, Código técnico, Ley de protección ambiental de Aragón, etc…
- La Administración municipal, en este caso el Ayuntamiento de Zaragoza, podrá obligarte a restituir la situación del local si este no se ajusta a la normativa.
- Las obras menores en viviendas y locales no podrán afectar a la distribución de estos y deberán realizarse en el plazo de seis meses.
- No podrás ocupar la vía pública con andamios, escaleras o cualquier otro elemento.
¿Cual es la diferencia entre Comunicación previa y la Declaración responsable?
Las comunicaciones previas se utilizan para la implantación de actividades que no requieran Licencia Ambiental de Actividad Clasificada, sin obras o con obras que pueden ser tramitadas por acto comunicado. Estas obras son obras menores, caracterizadas por su sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica, normalmente pequeñas obras de reparación, decoración, ornato o cerramiento que no necesitan proyecto técnico.
NUNCA deben alterar o incrementar la superficie construída, cambiar el uso, afectar a estructura, distribución, diseño exterior. Estamos hablando de pintura, revocos, enlucidos, alicatados, pavimentos, instalaciones interiores, etc.. sin colocación de andamios. Se pueden cambiar ventanas y puertas de acceso pero no el material de fachada ni la configuración de las ventanas o el cerramiento de balcones.
La declaración responsable básicamente conlleva las mismas obras que la comunicación previa que conlleven unas condiciones de seguridad tales como la colocación de andamios, que se tramitan con una licencia independiente, o que la intervención afecte a un edificio protegido o requiera un técnico para realizar una justificación técnica o una dirección de obra.
Estamos hablando de obras que necesitan andamio, vallado o similar, reparación de canalones o aleros de fachada. También tramitaremos mediante declaración responsable la instalación de plataformas salvaescaleras siempre que no se afecte a estructura. En principio también se pueden tramitar las licencias ambientales de actividades clasificadas, salvo que precisen informe de prevención de incendios.
Informes
Más que una entrada esto es una autocrítica y análisis del propio blog, de lo que éste ha dado de sí y lo que vosotros como lectores habéis preferido leer. Al ser un blog en fase inicial, los temas han variado desde noticias que nos han interesado personalmente como técnicos a temas más instructivos de cara a reformas y rehabilitación.
Bien, pues según la analítica web, estas son las cinco entradas más vistas de este blog:
Este arquitecto nos alegró con una jornada bastante instructiva en el Colegio de Arquitectos de Zaragoza a través de varios de sus proyectos. Siempre cercano y académico, su forma de hablar al igual que sus proyectos nos muestran una arquitectura sincera y sencilla.
La situación económica, la pasividad de las administraciones y una escasa concienciación social hacen que la fecha para cumplir con la normativa vigente en cuanto a accesibilidad se acerque cada vez más sin soluciones reales.
A lo largo del año nos hemos encontrado con comunidades en las que habitan vecinos con poca sensibilidad, pero ante todo nos hemos encontrado con vecinos que pasan por apuros económicos y no pueden permitirse el desembolso de una cantidad de dinero que en ocasiones es reducido.
Es necesaria la colaboración y trabajo de los distintos agentes de la construcción para abordar un problema social que, tras una burbuja inmobiliaria, quiere abrirse hueco y resolverse a base de actuación de rehabilitación en el parque inmobiliario existente.
Todos tenemos que hacer un esfuerzo por facilitar el acceso a las distintas zonas de nuestros edificios para que las ciudades sean lo más democráticas posibles, los propios vecinos metiéndonos en la piel de la persona que lo necesita, los constructores facilitando el pago de las intervenciones con financiación, las administraciones y entidades bancarias con líneas de financiación y subvención y los técnicos realizando una labor de divulgación y concienciación al respecto.
Aquí tratamos un problema que lleva siglos matando gente silenciosamente. El amianto, Uralita, fibrocemento o asbesto es el responsable de más de 100.000 muertes al año y en 2010 los tribunales españoles ordenaron Uralita a pagar 3,9 millones de € de compensación a las personas que habían vivido cerca de su fábrica de Barcelona.
Un problema por muchos conocido pero por pocos valorado.
Que en España es duro emprender lo sabemos todos, que además la burocracia es larga y confusa también, pero siempre hay consejos gratuítos que viene bien escuchar. Esta entrada son cuatro consejos que pueden ahorrar tiempo y dinero a cualquier emprendedor que piense en su licencia de apertura y alquiler de un local.
Tema polémico ya que la situación actual exige un compromiso por parte de la administración, facilitando la iniciativa empresarial de la pyme y el autónomo, pasando por una reducción de los costes derivados de iniciar una actividad en un local.
Hay que tener ojo con lo que se declara de cara a una reforma de un local, porque al tratarse de una obra parcial, habrá que justificar el alcance de ésta con documentación gráfica y escrita y facturas.
Este año plantearemos una nueva línea de entradas en el blog que tratarán de materiales, consejos de decoración de cara a una reforma integral tanto de viviendas como de locales y trataremos de aclarar las dudas que siempre surgen a la hora de enfrentarnos a una obra. Por supuesto trataremos de implementar medidas de ahorro energético en todas nuestras intervenciones y trataremos de explicarlas aquí también.
No olvidéis pedirnos información o entradas respecto a algún tema concreto, estamos deseando aclarar vuestras dudas.
![IMPUESTOS SOBRE OBRAS MAYORES Y MENORES EN ZARAGOZA]()
Informes, Informes y licencias, Rehabilitación
Tasas por obra mayor o menor
Cuando gestionamos en Nazar estudio una licencia de obra mayor en el municipio de Zaragoza de una reforma parcial nos encontramos con la situación de que tenemos que pagar tasas por toda la superficie del inmueble, disparándose los costes de estas.
Hay que tener en cuenta que para tratar una reforma integral, en caso de cambiar huecos de fachada o cambiar la distribución interior del espacio tendremos que tratarla como una obra mayor, lo que supone un trámite más largo y costoso. Si por el contrario la reforma integral se desarrolla sin cambiar huecos de fachada, distribución interior, sin afectar a estructura u otros factores, para la reforma integral se podrá tramitar la licencia de obra menor, ahorrando tanto en plazos como en costes.
A continuación explicamos los impuestos que tendremos que afrontar en la gestión de la licencia de una reforma, tanto hablemos de obra menor como de obra mayor.
OBRA MENOR
Tasa por servicios urbanísticos. 1% sobre PEM.
Esta tasa se aplica sobre el presupuesto de ejecución material, esto es, lo que te va a cobrar la contrata por la reforma u obra en cuanto a materiales y mano de obra. Lo que es más, en este PEM no deberían incluirse los Gastos generales ni el Beneficio Industrial de la empresa constructora, que antiguamente suponían un 13 y un 6 % respectivamente respecto del presupuesto de ejecución material de la reforma.
Ojo, en Nazar estudio realizamos la gestión de la licencia de obra menor de las reformas vía telemática, lo que supone el ahorro automático de esta tasa, siempre que el sistema informático del ayuntamiento de Zaragoza funcione correctamente.
ICIO.
O lo que es lo mismo, Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Un 4% sobre el Presupuesto de Ejecución Material. Igualmente se aplica sobre lo que va a costar la obra en materiales y mano de obra, esto es , la misma base que la tasa de servicios urbanísticos.
Más información aquí.
OBRA MAYOR
Tasa por servicios urbanísticos.
1% sobre el Presupuesto de Ejecución Material real o sobre el Presupuesto de Ejecución Material de los Costes de referencia establecidos del Ayuntamiento de Zaragoza. La elección no es voluntaria, simplemente se tendrán en cuenta los costes de referencia que proporciona la página del Ayuntamiento de Zaragoza para, sobre los metros cuadrados del la reforma, aplicar un módulo de coste de ejecución, el cual está actualmente en los 478,45 . €/M2. Más info aquí.
Aquí tendremos en cuenta que si la reforma es parcial, cabe la posibilidad de argumentar en el recuadro de “observaciones” que la reforma no afecta a toda la superficie del local, lo que supondría una reducción del Presupuesto de Ejecución Material de la reforma y por tanto del impuesto. Esta opción conllevará la revisión del presupuesto por parte de la administración del Ayuntamiento de Zaragoza, lo que puede derivar en retrasos en la concesión de la licencia.
Al fin y al cabo, este impuesto se aplica sobre una obra que aún desconoce el presupuesto real y definitivo.
ICIO.
Al igual que en la licencia de obra menor, si la reforma acometida en Zaragoza se tramita como obra mayor, se deberá aplicar un 4% de Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras sobre el mayor de los presupuestos entre el Presupuesto de Ejecución Material real o sobre el calculado con los costes de referencia de la página web del Ayuntamiento de Zaragoza.
La experiencia nos dice que los costes de referencia de ejecución de obras del Ayuntamiento de Zaragoza no están ni mucho menos actualizados a la situación actual, lo que supone en muchos casos un desfase considerable con el presupuesto real, por lo que aconsejamos, siempre que se pueda justificar con facturas, regularizar al final de la obra el impuesto pagado.
Más información aquí.
Por ejemplo, para una reforma que suponga obra mayor de un local de 250 metros cuadrados, el coste de referencia establecido por el Ayuntamiento de Zaragoza quedaría fijado de la siguiente manera. 250 m2 x 478,45= 119.612,5€, sobre lo que aplicaríamos los consiguientes impuestos:
Tasas por servicios urbanísticos(1%)= 1.196,12 €
ICIO (4%)= 4.784,5 €
Si la obra no afecta a todo el local, o el coste real de ejecución de la reforma es menor, habrá que justificar el gasto con facturas para reajustar el pago del ICIO.
Esperamos os haya quedado algo más claro y no dudéis en consultarnos!
![Qué tipo de licencia necesito para abrir mi negocio?]()
Informes y licencias
LICENCIAS DE APERTURA
Los que nos dedicamos en mayor o menor medida a las licencias de apertura sabemos lo difícil que es a veces trabajar con todos los factores que influyen a la hora de montar un negocio en un local. A más de uno le habrá pasado que ha comenzado a darle vueltas a como encajaría un negocio en un local predeterminado para darse cuenta al final que la ley no permite ese tipo de actividad en ese enclave, o local o que las instalaciones que conllevan esa actividad no tienen cabida en ese edificio.
No hay duda que la página web del Ayuntamiento de Zaragoza puede convertirse en un calvario para una persona ajena a este tipo de trámites, pero espero que la información que os facilito a continuación os ayude a ver algo la luz.
Deberás hacerte varias preguntas antes de mover un dedo, además por este orden:
Uso del local
1. Aunque parezca evidente, en ocasiones se nos olvida. Existen zonas saturadas, usos no permitidos tanto en planta baja, como en sótano, como en el resto de plantas de un edificio y un largo etcétera…
Nada como echar un vistazo a nuestro visor urbanístico de Zaragoza, y apoyarnos en nuestro maravilloso Plan General de Ordenación Urbana de Zaragoza, en el primero hallaremos la tipología urbanística del solar, además de información relativa a protecciones urbanísticas, limitaciones edificatorias y otros. En el segundo, comprobaremos con más detalles las características de los usos permitidos, además de limitaciones urbanísticas de carácter general y particular.
Respecto a la inclusión en zonas saturadas de espectáculos y establecimientos públicos y actividades recreativas, hablamos de la ORDENANZA MUNICIPAL DE DISTANCIAS MÍNIMAS Y ZONAS SATURADAS PARA ACTIVIDADES REGULADAS EN LA LEY 11/2005, DE ESPECTÁCULOS PÚBLICOS, ACTIVIDADES RECREATIVAS Y ESTABLECIMIENTOS PÚBLICOS DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE ARAGÓN. En ésta página encontraremos los mapas correspondientes y en ésta otra la citada ordenanza. En ella encontraremos la mayoría de las regulaciones en cuanto a horarios, aislamiento acústico y distancias mínimas a otros locales.
Ley de Proteccion ambiental aragon
2. La LEY 11/2014, de 4 de diciembre, de Prevención y Protección Ambiental de Aragón, que derogó a la anterior ley de 2006 establece en su Anexo V las actividades excluidas de la licencia ambiental. Esto supone una gran diferencia a la hora de realizar los trámites de dicha licencia. Las actividades que no estén excluidas deberán tramitarse mediante la Licencia Ambiental de Actividad Clasificada, la cual supone un retraso en los plazos y una gran cantidad de documentos que no serían necesarios en caso contrario.
Cabe destacar además que se debe tener en cuenta la Ley 11/2005 Espectáculos públicos, actividades recreativas y establecimientos públicos de la Comunidad Autónoma de Aragón y su correspondiente Decreto 220/2006 CATALOGO DE ESPECTACULOS PÚBLICOS, ACTIVIDADES RECREATIVAS Y ESTABLECIMIENTOS PÚBLICOS DE LA COMUNIDAD AUTONOMA DE ARAGON.
En esta ley se regulan las diversas autorizaciones y licencias exigidas para los diferentes tipos de espectáculos públicos, actividades recreativas y establecimientos públicos y el régimen de organización, desarrollo y funcionamiento de éstas.
Estas dos leyes son de aplicación independiente y por lo tanto sus trámites no están vinculados entre sí.
Antecedentes del local
3. La morfología del local siempre nos puede jugar una mala pasada. Las situaciones que podemos encontrar son las siguientes:
– El local tiene una distribución que coincide con los antecedentes que encontramos en el archivo del Ayuntamiento. Caso idóneo, pues si utilizamos la misma distribución nos libraremos de trámites más largos y costosos.
– El local no dispone de ningún antecedente. O lo que es lo mismo, no ha disfrutado de actividad desde su construcción o simplemente no se solicitó en su día. No os asustéis, antiguamente no tenía por que ser necesario solicitar licencia. Será necesaria la legalización del local mediante una licencia urbanística.
– El local dispone de una distribución que no coincide con los antecedentes que encontramos en el Ayuntamiento. De manera análoga, tendremos que legalizar esta distribución en caso de que cumpla normativa o realizar las correspondientes obras para conseguir esa legalización.
Por cierto, hemos olvidado de hablar del Código Técnico de la Edificación? de la ordenanza de supresión de barreras Arquitectónicas y Urbanísticas del municipio de Zaragoza? de la Ordenanza Municipal de Protección contra Incendios de Zaragoza? de las Ordenanzas Generales de Edificación?de….
no nos agobiemos, porque…
NO SOMOS TAN RAROS
Porque no somos tan raros, en Nazar estudio hacemos del proceso de la licencia de tu local en un paseo al lado de lo que parece.
También te ofrecemos un servicio de asesoramiento previo para disipar todas tus dudas.
No dudes en visitarnos, preguntarnos y llamarnos!
