Vas a reformar tu vivienda, has solicitado varios presupuestos incluyendo a la empresa de alguna persona conocida, de distintos portales de Internet como Habitissimo, Plan reforma, Tumanitas o Idomia y te estás volviendo loc@? Elegir un presupuesto de reforma, sobre todo si hablamos de reforma integral no es tarea sencilla. Te damos algunos consejos que espero te ayuden:
PIENSA EN LAS NECESIDADES Y OBJETIVOS DE LA REFORMA
Piensa en las necesidades de la reforma. Porque como diría Glen Murcutt, “las casas son como los trajes, los mejores son a medida“.
Cada persona tiene sus necesidades espaciales y de diseño. Piensa en tus hobbys, ya que no es lo mismo una persona enamorada de la cocina que otra amante de la lectura y el relax. Consulta al arquitecto sobre qué estancias de la vivienda son más o menos importantes, que programa es el que mejor se ajusta a vuestras necesidades y que distribución se adapta a ti como un guante. Te aportará ideas que ni imaginabas.
Esto os hará ahorrar tiempo y dinero en vuestra reforma, ya sea parcial o de toda la vivienda.
PIDE PRESUPUESTOS DESGLOSADOS POR CAPÍTULOS Y POR PARTIDAS
El presupuesto desglosado es la piedra angular de tu reforma. Es una práctica habitual en sitios como Zaragoza que se den presupuestos a groso modo. Esto no hace otra cosa que hacerte perder control sobre la obra de reforma y sobre lo que se está presupuestando.
Es más, si te aportan una partida de suministros, donde tengas libertad de elegir el material de manera independiente, mejor que mejor, porque de este modo tendrás libertad para elegir calidades e incluso ir tu mismo a elegir el material, sin que esto necesariamente influya en el precio de la mano de obra de colocación. (hay ciertos materiales que son más costosos de colocar que otros)
DESCARTA PRECIOS DESORBITADOS
Cuando compares presupuestos mira el metro cuadrado, no el total de la obra de reforma. Si el presupuesto está debidamente desglosado, podrás diferenciar mano de obra más o menos cara, con independencia del material puesto, que podrás valorarlo tú mismo pasando por una tienda si es necesario. Piensa que una vez que detectes el precio por metro cuadrado de la mano de obra que te interesa, podrás detectar que presupuesto es realmente el másinteresante. Leyendo con detenimiento un presupuesto reconocerás quien esta incluyendo todo lo que debe incluir y quien está obviando cosas que más tarde te pasarán factura.
Tanto un presupuesto total muy por encima de la media o muy por debajo será sospechoso. Ten en cuenta que una reforma de un cuarto de baño puede oscilar entre los 2.500-3.000 euros mínimo, mientras que una cocina no debería bajar de los 5.500 euros dependiendo de las calidades más electrodomésticos.
GASTOS DE TRÁMITES Y LICENCIAS
No todos los presupuestos aclaran si están incluidos o no. Suelen suponer un 4,5% entre las tasas de gestión urbanística y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.
Por otro lado se puede exigir una fianza de residuos, que en el caso de Zaragoza asciende a un mínimo de 120€ o un porcentaje aplicado sobre el presupuesto de ejecución material. Un técnico además te podrá asesorar sobre que gastos se incluyen en este presupuesto o no y que tipo de licencia deberás pedir. Esto de nuevo te hará ahorrar tiempo y dinero.
QUE DOCUMENTACIÓN VA A SERVIR DE APOYO A LA REFORMA
Nunca pensamos en ello, pero unos buenos planos borran muchas dudas, facilitan la comunicación cliente-técnico-mano de obra muchísimo, ayuda a definir presupuestos, acabados, distribuciones, instalaciones y muchos conceptos que son fundamentales a la hora de abordar una obra por pequeña que sea.
En el detalle está la calidad. Si además de un presupuesto bien detallado, podremos trabajar sobre unos buenos planos, estamos cerca de que la reforma de nuestra vivienda salga con mínimas sorpresas.
FEELING
Te lo habrá dicho todo el mundo, pero es una realidad. Deberías conocer en persona a la persona que va a gestionar la reforma de tu vivienda y deberías entenderte con él.
Esa persona será el nexo entre lo que suceda a lo largo de la obra, si está dispuesto a solucionar problemas como si fuese su propia vivienda y si lo que busca es una obra en la que todos los agentes acaben satisfechos, propietarios, técnicos, vecinos y mano de obra. Sin un equilibrio los problemas están asegurados.
Llevamos muchos años dedicados a las reformas y sabemos que es un proceso complejo. Ofrecemos presupuestos gratuitos a partir de algunas indicaciones del cliente, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros, porque realmente queremos ayudarte.
Llevamos más de 7 años de crisis y los precios de las viviendasusadas están más bajos que nunca. La pregunta es inevitable, piso a reformar o piso para entraravivir?
Te damos algunas pistas para saber cual es la mejor opción:
PRECIO
Sin lugar a dudas, si quieres ahorrar, la opción de un piso antiguo o en mal estado es mucho más interesante. Siempre podrás negociar un margen mayor en un inmueble que necesite reparaciones que un pisoreciénreformado en el que la propiedad tiene en mente los gastos en los que ha incurrido en la reforma y de los que querrá obtener un beneficio.
No nos olvidemos de que un piso que esté recién reformado tiene como intención obtener un beneficio de la reforma. Ese beneficio te lo puedes ahorrar si abordas tu la obradereforma. También se puede dar la situación de que el piso proceda de una herencia que convenga vender para repartir el precio de venta entre los herederos. Siempre convendrá vender aunque sea a un precio bajo que no vender.
TUHOGARYTUSGUSTOS
Admítelo, todos tenemos nuestrasmanías, nuestro lugar donde dejar las llaves o donde guardar los paraguas y las bufandas. Si crees que esta vivienda va a ser tu hogar durante años, reformarunpiso a tu gusto te va a dar la posibilidad de elegir conforme a tus necesidades, ajustando el programa, la distribución, la decoración, la iluminación y muchas otros elementos de la vivienda. Las cocinas y los baños tienen especial interés en este punto.
CALIDADES
Del mismo modo que no pondrías el suelo que ha elegido tu vecino, el reformar un piso te permite colocar materiales más o menos duraderos, más o menos cálidos y jugar con distintos materiales que hoy te ofrece el mercado. Además, dependiendo del presupuesto podrás ajustar estas calidades a tus necesidades de la reforma.
ELECTRODOMÉSTICOS
Entrar a vivir en un inmueble y tener que cambiar algún electrodoméstico al cabo de un año es una lata. En una reformaintegral, los electrodomésticos que se instalen nuevos te proporcionan su correspondiente garantía, quitándote de molestias durante un buen periodo de tiempo.
EFICIENCIAENERGÉTICA
La palabra de moda en 2016 será la eficiencia. Y no solo por el bien del planeta. En algunos municipios se están aplicando rebajasdelIBI en función de la nota en su CertificadoEnergético, lo cual supone un interesante ahorro para el resto de la vida útil de nuestra vivienda.
El elegir las instalaciones y materiales nos brinda la oportunidad de hacer nuestra vivienda más eficiente, bajar las facturas de electricidad, gas y agua y sufrirmenos las subidas de los precios de éstas.
Una reforma en un piso tiene sus inconvenientes, tales como el gasto de las tasas de las obras, la normativa a cumplir o el saber ver las posibilidades de ésta.
Desde Nazarestudio recomendamos que la vivienda o el edificio donde está ubicada tenga superada la InspecciónTécnica de Edificios, que el piso no tenga deudas pendientes y todo esté en orden con la comunidad de vecinos, las compañías de suministro de luz, agua, etc… Es recomendable no dar el paso de la compra sin el asesoramiento de un profesional, que pueda aconsejar sobre el estado de la vivienda, las posibilidades y algunos consejos que os daremos nosotros mismos quizá en otro post de nuestro blog…
Los edificios que no cumplan los requisitos tienen de plazo hasta el 4 de diciembre de 2017 para realizar los ajustes razonables permitiendo así que las personas con discapacidad puedan acceder a su vivienda y hacer uso de los espacios comunes.
Lo vamos a explicar con un ejemplo y simplificando la terminología.
Valeria vive en un barrio de Zaragoza en un edificio del barrio de Delicias.
La comunidad de Valeria tiene un total de 10 vecinos, que pagan una cuota de comunidad de 50euros por vecino. En total pagan al año 6.000€ en cuotas de comunidad.
El edificio de Valeria NOES ACCESIBLE, esto quiere decir que una persona con cierta discapacidad no puede acceder a su vivienda por si mismo desde la calle sin ayuda o con mucha dificultad ni disfrutar de las zonas comunes.
El técnico que realizó el Informe de Evaluación del Edificio dice en su informe que efectivamente el edificio no cumple con los requisitos mínimos de accesibilidad y que las obras que harían que se cumpliesen tienen un coste aproximado de 5.500€ (IVA incl.). En este caso, simplemente hay que eliminar un escalón en la entrada del edificio y cambiar la puerta de acceso al patio.
La comunidad de Valeria tiene dos opciones:
Realizar las obras de manera que su edificio disfrute de unas condiciones de accesibilidad que permitan el uso de su vivienda a cualquier persona con discapacidad que viva en ese edificio.
Norealizar ninguna obra y exponerse a las sancionespertinentes de la administración a partir del 4 de diciembre de 2017 que van desde un mínimo de 301 euros hasta un máximo de 1.000.000 de euros. A partir de esta fecha las obras deben estar realizadas.
Cuestión: Que pasa si mi edificio no tiene realizado el Informe de Evaluación del Edificio?
La administración fijó unos plazos para la realización de este informe. Básicamente si tu edificio ya tenía 50 años en el 2013, deberás tenerlo realizado en el 2018, en caso contrario, a los 5 años desde que tu edificio cumpla 50 años de antigüedad, deberás tener el informe realizado.
Hay que aclarar que la administración se reserva el derecho de exigir el informe de cualquier modo para comprobar las condiciones de estado de conservación, accesibilidad y eficienciaenergética del edificio.
Para cualquier duda no tardes en ponerte en contacto con nosotros, estamos muy cerca de tí en Zaragoza! También puedes mandarnos un mensaje a través de nuestra página pulsando aquí.
Una de las últimas entradas del blog de Enrique Dans no deja de asombrarnos pero dentro del margen al que estamos habituados en estos tiempos sobre la aparición de gádgets para el móvil o tecnología cada vez más asequible y que entre otras cosas nos ahorrará tiempo y dinero, y no me refiero al palo- selfie.
Nos habla de la reciente adquisición de la empresa Lapka por parte de Airbnb. Esta empresa se dedica a fabricar un conjunto de sensores que, enchufados a un iPhone a través de una de sus clavijas se convierten en sensores ambientales o corporales, recogiendo datos como temperatura, radiación electromagnética, ciertos componentes químicos, cantidad de alcohol en sangre o incluso la radiación!
Más allá de las posibles bondades que puede brindar para Airbnb para beneficio de sus clientes, sean inquilinos o propietarios en torno a la experiencia del alojamiento, nos podemos permitir soñar con una serie de aplicaciones para el sector de la construcción.
Los que han trabajado tanto en obra nueva como en rehabilitación, tasaciones, redacción de informes, etc… saben que siempre son necesarios una serie de elementos para el correcto desarrollo de nuestro trabajo. En ocasiones el material del que nos gustaría disponer es caro, voluminoso y/o pesado.
No estaría de más que surgiesen media docena de sensores que, formando equipo con nuestro móvil, nos permitiría disfrutar en la palma de la mano de herramientas que registrasen datos como temperatura y humedad, al igual que un higrómetro, de cara a la rehabilitación. Por si los desarrolladores de Lapka llegan a leernos, aquí va nuestra lista de deseos para integrar con nuestro celular:
Termómetro, para conocer la temperatura de un ambiente o un elemento. Fundamental para el análisis térmico y detección de posibles patologías en una reforma o rehabilitación.
Higrómetro, para medir el grado de humedad de un material, madera o pétreo. Fundamental para la detección de patologías.
Pachómetro, como detector de armaduras, con posición ,espesor, etc. Importante si no hay una distribución de la estructura clara.
Detector de materiales, férreos y no férreos, cables con tensión, subestructuras de madera e incluso tubos de plástico. Muy útil para reformas de inmuebles.
Detector de componentesquímicos, como la famosa fenolftaleina para valorar el grado de carbonatación del hormigón. Importante en el proceso de valoración de patologías en el hormigón.
Fonendoscopio, por qué no? para detectar actividad de xilófagos o presencia de agua.
Cámara termográfica. Subimos un nivel por si cuela. Registra la radiación de ondas electromagnéticas emitidas, dando un color en función de la temperatura y nos ayuda a la detección de conducciones, fallos de aislamiento detección de humedades, grietas y fisuras, montantes metálicos, estructura interna de la madera, fugas de agua, envolvente térmica, etc…
Tendremos que tantear a Airbnb para que además de facilitarnos el alojamiento nos quiera facilitar nuestro trabajo.
Se te ocurre algún gadget más para tu teléfono móvil?
Hacienda ofrecerá rebajas en el IBI para las casas que ahorren energía
Pero cuales son las consecuencias de estas rebajas?
De donde viene todo esto?
A mediados de 2013 el gobierno estableció la obligación de contar con un certificado de eficiencia energética para cualquier inmueble que estuviera en venta o alquiler. Esta ley viene inspirada por diversas directivas europeas relativas a eficiencia energética, que no hacen sino poner las pilas a un país en el que andamos muy atrasados en materia energética y en el que nos seguimos dando cabezazos contra la pared cuando salen normativas como la famosa “ley de autoconsumo que hace inviable el autoconsumo“.
La ley que vino a imponer y regular el certificado energético en España cojeaba por bastantes sitios. En primer lugar no tiene mucho sentido realizar una certificación energética a un inmueble aislado, dado que, en un país donde gran parte del parque inmobiliario edificado es anterior a 1981 (análisis del parque inmobiliario en Zaragoza), año en el que se aplicaban las primeras normativas de carácter energético, la mayoría de los inmuebles requieren de una importante intervención por el exterior del edificio y de manera conjunta.
Es inviable o muy poco rentable realizar rehabilitacionesenergéticas en inmuebles de manera individual, ya que la intervención óptima se realiza incorporando un aislante por el exterior del edificio (SATE) junto con la renovación de carpinterías, más allá de la renovación de las calderas individuales, o renovación de instalaciones o elementos interiores de las viviendas.
El portal inmobiliario idealista.com salió a la calle para preguntar que nos parecía este nuevo certificado:
Pues bien, no hacía falta ser un coco para ver lo que iba a pasar con el mercado de las Certificaciones Energéticas. Si nos hemos escandalizado con los casos de las ITE(Inspección Técnica del Edificio), considerada por unos ilegal y por otros como un intento fallido de controlar el estado del parque edificatorio español, que pasaría con un trabajo que apenas supone una responsabilidad civil?.
Las ITE
Recordemos que con la ITE el técnico se vale de mediosvisuales para dar una opinión sobre el estadodel edificio, no estando claro hasta donde llega la responsabilidad del técnico en caso de derribo o daños físicos y materiales por el propio edificio o partes de él. El mercado de las ITE se ha convertido en un mercado a la baja, donde en muchas ocasiones es más que dudosa la calidad del informe. Los honorarios escandalosamente bajos, sumados a unos altos índices de paro en el sector han hecho que las ITE no disfruten de mucha reputación.
En el caso de las certificaciones energéticas el panorama es mucho peor. La certificaciónenergética conlleva un trabajo de visita y toma de datos en el inmueble más una elaboración del informe, teniendo en cuenta la ubicación, entorno del edificio, instalaciones, cerramientos del inmueble, etc… por supuesto este trabajo se realiza en horas y no en minutos. En el mercado se llegan a ofrecer certificaciones por 35€, lo que no llegaría a cubrir ni la visita al inmueble. No hace falta comentar que la rigurosidad del informe que se encargue por esos honorarios será nula. Sinceramente, con esos precios hay que ser inútil para no tener un certificado de eficiencia energética y que te multen, porque sí, se multa a los inmuebles que no dispongan de certificado, tal y como leíamos en la prensa:
Pero en España la picaresca no tardó en llegar también al propio resultado de las certificaciones energéticas. Debido a la ausencia de organismos de control, las certificaciones energéticas podrían hacerse de manera intencionada. Todos sabemos que una tasación de un inmueble oscila en un rango en función de quién lo solicite, pero en el caso de las certificaciones energéticas, el descaro llegó a casos en los que el técnico ofrecía calificaciones energéticas “A” por un módico precio. Las multas también acabaron apareciendo en estos casos, 4.000€ de sanción por una infracción a un técnico que otorgó una A cuando la vivienda era de clase C:
A todo esto se suma una falta de información al ciudadano y una resistencia a aplicar la normativa hasta que la multa no aparece.
En el mercado se llegan a ofrecer certificaciones por 35€
Da miedo visualizar la situación del Certificado Energético cuando la calificación de éste puede suponer un importante ahorro en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. Este impulso a la rehabilitación energética es totalmente justificado, necesario y lógico, pero debemos hacer un esfuerzo todos los técnicos en no degradar una profesión que ya de por sí está deteriorada realizando informes de baja calidad a precios irrisorios. Todos nos encontramos en un ambiente de precariedad laboral, pero la calidad del trabajo no se puede ver influenciada por el mercado.
Pero en España la picaresca no tardó en llegar también al propio resultado de las certificaciones energéticas. Debido a la ausencia de organismos de control, las certificaciones energéticas podrían hacerse de manera intencionada. Todos sabemos que una tasación de un inmueble oscila en un rango en función de quién lo solicite, pero en el caso de las certificaciones energéticas, el descaro llegó a casos en los que el técnico ofrecía calificaciones energéticas “A” por un módico precio. Las multas también acabaron apareciendo en estos casos, 4.000€ de sanción por una infracción a un técnico que otorgó una A cuando la vivienda era de clase C:
